日前，《中共中央关于进一步全面深化改革 推进中国式现代化的决定》全文发布，为未来经济体制改革提供了方向性指引。

在房地产层面，《决定》提出完善“市场+保障”供给体系、充分赋权地方调控、改革融资及预售体系、完善税收制度等方面。当前，中国房地产市场正在进入到新的发展阶段，新的改革方向对房地产有何影响？

“三高”模式终结

“居者优其屋”时代来临

《决定》指出，加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。支持城乡居民多样化改善性住房需求。

近几年，中央及监管部门多次强调要加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。住房城乡建设部政策研究中心副主任浦湛指出，构建房地产发展新模式，是破解房地产发展难题、促进房地产平稳健康发展的治本之策。加大保障性住房建设和供给，完善住房供应体系，更好满足刚性和改善性住房需求，是构建房地产发展新模式的重要内容。

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文指出，这一次关于房地产的部署，意味着“高负债、高周转、高杠杆”已经终结。管理层多次强调，要建立和完善融资、财税、土地、销售等基础性制度。基础性制度的建立和完善，意味着房地产行业将迎来新规则。在此之前，房地产融资协调机制、试点现房销售等，都可以认为是新规则的开始。

赵卓文认为，未来还将包括房地产税的征收、土地年限到期后的后续处理等等，从融资、财税到土地、销售，已经采用了30多年的老规则面临改变。

在广东省房协会长王韶看来，在房地产发展新模式下，实施房地产供给侧改革、践行新发展模式迫在眉睫。搭建合理的新发展模式框架需从房地产监管者、供给者和需求者等方面一并去统筹考虑。监管者“以人定房，以房定地、以房定钱”，合理安排供地和金融等，保证市场供需平衡、结构合理。通过“房地产+”，在土地利用、项目开发、后期运营、物业服务等全寿命周期为城市生产和居民生活发展提供高品质的空间、场所和服务，从“生态、生活、生产”推动产业和地产融合，而不是单一纯粹的商品住宅销售。

针对“更好满足刚性和改善性住房需求”，王韶认为，我国住房消费已从总量短缺转为结构性供给不足，进入品质提升新阶段。人民群众对住房要求从“有没有”转向“好不好”，从“居者有其屋”转向“居者优其屋”，改善性需求不是简单的以小换大、以旧换新、以远换近，更是居住品质的全面提升，要求有文化娱乐、运动休闲、居家办公、健康养老等精神性、改善性配套，期盼住房环境更生态优美、居住空间更宽敞舒适、配套设施更齐全便捷、住宅功能更安全智能、生活方式更环保健康、社区文化更活跃丰富。王韶认为，未来“改善性需求空间很大”。

“限购政策终结”

充分做好“持久战”

《决定》指出，充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准等。

去年以来，全国多地陆续放开限购，到目前仅仅北上广深、天津及海南省部分地区仍执行限购政策。这次会议，被业界认为是“限购政策的终结”。

赵卓文认为，会议提出“充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策”，意味着城市政府已经可以自行决定限购政策的退出，“包括几个一线城市和海南等还在实行限购的区域，限购大门迟早要打开”。

广东省政协常委、广东省地产商会政策研究院院长曹志伟指出，房地产行业的“五限”（分别指限购、限贷、限价、限商、限售），让作为支柱行业的房地产在过去十多年来被增加了太多的枷锁，导致其发展不符合经济规律、也无法市场化运行，“这次三中全会的《决定》提到对于‘因城施策’的内容还是很值得期待的，接下来就是主要看各大城市的政策决心和力度”。不过，曹志伟坦诚，虽然取消限购，但从市场数据来看，爆发性增长的情况并没有出现，可见大家购房观还是理性的。

赵卓文认为，在去库存、刺激房地产消费的系列政策下，市场不会过度下跌。通过延缓房地产下行的时间，逐步释放风险，是当前有关部门采取的对策。不过，赵卓文认为，高质量发展是整个房地产行业未来必然要走的方向，“房子已经不是‘有没有’的问题，而是‘好不好’的问题”，他建议房地产业界要充分做好“持久战”的准备。

针对《决定》允许有关城市取消普通住宅和非普通住宅标准等，赵卓文指出，“取消普通住宅和非普通住宅标准”，直接令低密度（1.0容积率以下）别墅类产品，大面积（超144平方米建筑面积产品）的限制取消，包括契税等相关费用降低。这其中是鼓励改善性需求，提倡“以旧换新”促成了相应政策的出台。

曹志伟表示，“以旧换新”确实是大趋势，“经我们调研了解，不少购房者都是需要卖掉旧房去买新房的，这些置换的需求是追求更好的生活，我们是应该给予支持的”。

赵卓文分析指出，在今年上半年，房地产市场量价齐跌，且价格跌幅比销售量下降幅度更大。当前市场正在寻找新的平衡点，而2024年房地产市场的关键点是“稳房价”，“只有房价稳住，房地产市场信心才能全面恢复和提升”。他认为，在这次重要会议后，房地产市场调控的主导权已经交到了地方城市政府手上，“我们有理由相信，下半年各地提振楼市的举措，还将陆续出台”，但他亦坦言，“很难期待下半年还有更猛烈的刺激政策”。

商品房预售制改革

是一个渐进的过程

《决定》指出，“改革房地产开发融资方式和商品房预售制度”。

近两年“保交房”已经成为监管部门推进化解房地产风险的着力点之一。今年1月，住房城乡建设部联合金融监管总局出台《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，指导各地建立城市房地产融资协调机制。6月7日，两部门再次针对协调机制，联合出台《关于进一步发挥城市房地产融资协调机制作用满足房地产项目合理融资需求的通知》，全力支持应续建项目融资和竣工交付，切实做好保交房工作。

在中指研究院市场研究总监陈文静看来，“房地产开发融资方式与商品房预售制度高度关联。商品房预售制度下，房企开发建设所需资金一部分来自于银行开发贷等金融支持，一部分来自于预售款。”

他进一步表示，“商品房预售制度下，房企开发建设所需资金一部分来自于银行开发贷等金融支持，一部分来自于预售款。预售制度下开发企业使用开发贷等融资时间较短，预售开盘后即可逐步偿还贷款，银行资金回流速度相对较快。而转向现房销售后，企业开发贷使用时间延长，金融机构配套的资金支持如何优化调整，或是未来政策的研究方向。”

事实上，自2021年房地产市场进入下行阶段以来，取消预售制的呼声渐高。住建部此前就已明确“有序推进现房销售”，自2023年6月以来，郑州、开封、合肥、芜湖、晋城、长沙、雄安、柳州、荆门、泉州、晋江等超过10个城市以及明确公开支持现房销售试点。

易居研究院研究总监严跃进认为，“在当前房地产金融风险问题总体有效化解的基础上，预计今年和明年将是房地产金融政策的调整关键年，系统性政策将出台，对于房地产金融格局的调整有非常明显的作用，尤其是在融资和预售两个领域将有系统的大调整”。

不过，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也表示，“商品房预售制的改革是一个渐进的过程，要采取逐步过渡的模式，逐步由预售向现售转型。”未来预售和现售两种模式或将并存，预售房开发主要是加强资金监管，现售房开发则会在土地出让、规划报建、融资和交付等方面有一定扶持政策。

房地产税来了？

相关立法或持续推进

新一轮财税体制改革是三中全会的核心议题之一。本次《决定》在“健全社会保障体系”中，明确指出要“完善房地产税收制度”。

公开资料显示，自2013年，党的十八届三中全会首次提出加快房地产税立法并适时推进改革起，我国房地产税改革正式拉开序幕。2017年十九大后，确立推进房地产税立法和实施，逐步建立完善现代的房地产税制度。2021年10月23日，全国人大常委会决定授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。不过伴随房地产市场的变化，2022年3月，财政部表示“不具备扩大房地产税试点城市的条件”。

到了2023年初，财政部原部长楼继伟发表了题为《新时代中国财政体系改革和未来展望》的文章，其中指出，房地产税是最适合作为地方税的税种，在经济转为正常增长后应尽快开展试点。去年4月，我国全面实现不动产统一登记，这一消息再次引发了有关房地产税的猜想。

针对本次《决定》，中指研究院市场研究总监陈文静认为，“中长期来看，房地产税相关立法和改革或仍将持续推进，但当前房地产市场处于深度调整阶段，房地产税的出台时机尚不成熟，预计短期房地产税出台预期较弱。除此之外，完善房地产税收制度中，降低交易税费，如降低契税税率等，也是支持住房保障的重要举措。”

“持有环节的房地产税，受困于房地产市场持续低迷，短期内扩大试点及立法工作暂时搁置，但中长期来看仍有推进必要”，克而瑞研究中心分析，“一方面，持有环节的房产税征收有助于支撑地方公共财政、助力土地财政转型，另一方面，针对住房等直接税是税改的重要方面，提高财产税比例也是促进共同富裕的制度抓手。”

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重磅会议定调房地产，2023年这么干

中房网讯 （亚晨/文）12月15日-16日，中央经济工作会议在北京举行。 会议总结了2022年经济工作，分析当前经济形势，部署2023年经济工作。

会议指出，当前我国经济恢复的基础尚不牢固，需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力仍然较大，外部环境动荡不安，给我国经济带来的影响加深。 但要看到，我国经济韧性强、潜力大、活力足，各项政策效果持续显现，明年经济运行有望总体回升。 要坚定做好经济工作的信心。

会议要求，明年要坚持稳字当头、稳中求进，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，加大宏观政策调控力度，加强各类政策协调配合，形成共促高质量发展合力。 积极的财政政策要加力提效，积极的财政政策要加力提效。 产业政策要发展和安全并举，科技政策要聚焦自立自强，社会政策要兜牢民生底线。

而本次中央经济工作会议对于房地产的表述，主要体现在两处。

支持住房改善

一是，在“着力扩大国内需求”部分，会议提出“要把恢复和扩大消费摆在优先位置。 增强消费能力，改善消费条件，创新消费场景。 多渠道增加城乡居民收入，支持住房改善、新能源汽车、养老服务等消费”。

此次会议将“支持住房改善”列为第一内需，足以显示对住房消费领域的重视。 而这一表述，与国务院近日印发的《扩大内需战略规划纲要（2022－2035年）》中关于房地产的内容大体一致。

实际上，改善型需求一直是近年来的购房的主力。 而未来的房地产市场能否企稳回暖，并对经济有所拉动，如何刺激改善型需求是重中之重。 基于此，未来关于需求端的政策还有一定继续优化的空间。

首提“三保”

二是，在“有效防范化解重大经济金融风险”部分，对房地产描述的比较多。

会议提出，要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时要坚决依法打击违法犯罪行为。 要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

值得注意的是，“保交楼、保民生、保稳定”工作，也首次在中央经济工作会议上提出。

而“保交楼”一词，最早出现在7月份的中央政治局会议中。 此后，央行发布保交楼贷款支持计划，向商业银行提供2000亿元再贷款，拟封闭运行、专款专用，用于支持“保交楼”。

做好“保交楼”工作，一方面可以避免一部分房地产项目烂尾所造成的民生问题，另一方面，做好“保交楼”工作也是守住不发生系统性风险的底线。 因此，做好“三保”工作，将是未来房地产持续稳健的基础。

满足合理融资需求

最近几个月以来，满足房地产行业的合理融资需求，被多个主管部门反复提及。 自“金融支持房地产16条”政策落地后，对于房企的资金支持力度明显加大。

此后，“三支箭”政策相继落地，为房地产释放大量资金。 据中房网不完全统计，截至目前，大约有50家银行和各地分支机构，对80余家房企提供意向授信，授信总额超过3.5万亿元；8家房地产企业储架式注册发行总金额也已超过1200亿元；此外，披露股权融资意向的上市房企至少超过了20家。

房地产融资政策的松动，对于推动房地产行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况等方面都有着积极作用。

向新发展模式平稳过渡

2021年底的中央经济工作会议曾提出要“探索新发展模式”，此次会议则提出要“向新发展模式平稳过渡”。 这也意味着房地产行业的新发展模式已经基本确立。

《丁祖昱评楼市》指出，一方面是既有市场又有保障的住房体系的建立，未来保租房、长租房等相关政策有望发力。 另一方面，则是与高负债、高杠杆、高周转的旧发展模式的告别。

对此，中央财办有关负责人在接受新华社等媒体提问时表示，要抓紧研究中长期治本之策。 要深入研判房地产市场供求关系、人口变化、城镇化格局，包括城市群都市圈、城市更新、再城市化等，研究推动房地产业向新发展模式平稳过渡，摆脱多年来“三高”模式。

房住不炒

另外注意的是，此次中央经济工作会议虽然对“房住不炒”也有所提及，但与此前相比已经出现了一些微妙变化，其体现的位置已经有所靠后，但这也表明“房住不炒” 未来仍将是中长期坚持的基准定位。

中国人民银行副行长刘国强近日表示，房地产对居民生活和财产、宏观经济循环和产业链稳定、政府财政、金融市场的影响，都不是别的产业可以比肩的。

刘国强指出，房地产是支柱产业，支柱不能大幅度摆动，非保持总体稳定不可。 前期的宏观调控已经化解了大涨的风险，现在大跌已成为主要矛盾，亟需止跌。 当然，也不能偏离“房住不炒”的定位，要以稳民生为落脚点，以稳市场主体为重要抓手，优化金融监管制度，加大金融支持力度。

中央给2020年楼市这样定调，透露4大关键信号

一到年底，很多想买房的、没买房的，都想知道明年房地产市场到底会怎么走。

这两天，年末最重要的中央经济工作会议一开，明年房地产调控的调子基本就定了。

会议透露出哪些重大信号？未来能靠炒房暴富吗？楼市究竟何去何从？调控政策会出现大转弯吗？

明年想靠炒房暴富？ 别做梦了

中央经济会议再次明确，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。

再提“房住不炒”，显示了中央遏制房价过快上涨的决心，意味着国家对房地产市场的调控不会“因噎废食、半途而废”。

再提“房住不炒”，说明对真实居住需求的保护力度将进一步加大，未来的微调政策将更有利于刚需，这给刚需购房者吃下了一粒“定心丸”。

再提“房住不炒”，表明严监管态势将得到延续，未来楼市政策将会继续打击投机行为，这也彻底击碎了投机者对房价再次反弹的幻想，想靠炒房暴富的炒房客们彻底凉凉了。

明年楼市“稳”依然是主基调

“ 稳地价、稳房价、稳预期。”

会议重申“三稳”，意味着各地方政府对房地产市场的调控不仅不能放松，还要进一步加强管控趁势涨价、趁势干扰市场秩序的行为，从而促使房地产市场和预期进入稳定通道之中。

值得注意的是，相比于前几年中央经济会议对于房地产的表述，今年更加强调了稳定的重要性——促进房地产市场平稳健康发展。

因此，未来房价的稳定依然是重中之重。

对于过热城市——调控会持续保持一定的高压。

对于房价下行压力较大的城市——或有支持性政策出台，保持购房者心态稳定。

业内专家预计，未来房地产市场不会出现单边市场热度持续上扬的格局，整体稳定、小幅波动应该是主流趋势。

明年因城施策将“全面落实”

这次会议，有一个很重要的提法，就是“ 全面落实因城施策”，取代了去年的“因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任”。

这意味着，权力进一步下放到了地方，各地可以灵活制定楼市调控政策，一城一策、甚至一城多策，都是可以的，不再搞“一刀切”。

这是因为，不同地方有不同的实际情况。 有的地方外来人口流入压力大，市场供需关系紧张，楼市蠢蠢欲动，就要“压一压”，防止被一些投资投机需求“带节奏”，别让趋势起来了，炒房团又死灰复燃。

而有的地方本身不是热点城市，近年来楼市向淡，成交低迷，过于严厉的调控政策已经挡住了人民群众释放刚性需求、合理适度改善生活的脚步，就显得不合时宜了，就需要吹吹暖风，“保一保”。

但是，不管用什么手段，最终目标都只有一个，就是要“稳”，避免大起大落，最终都是为了促进房地产市场平稳健康发展。

明年楼市将更有“温度”

对亿万城镇居民来说，这次会议还释放了一个重大利好！

会议提到，“要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。”

这意味着，棚户区改造将逐步退出历史舞台，城镇老旧小区更新改造即“旧改”将接力“棚改”，成为城市困难群众住房保障工作进入下一阶段的重要主题。

这是因为经过10年大力建设，“大拆大建”的棚改搞得差不多了，目前任务已经基本完成，各地已纷纷降低或取消了货币化补贴。 下一步，就要对城镇老旧小区“修修补补”，包括水电气路改造、铺设光纤通讯设施、加装电梯、配建停车场，等等，使生活在其中的居民，尤其是低收入群体、困难群众居住更加舒适，出行更加方便，从而感受到城市发展日新月异带来的红利，以及党和政府的温暖。

2024年房地产市场定调

2024年房地产市场定调：从本次中央经济工作会议来看，明年房地产市场导向信号明显，呈现出三大主线：防范化解风险、加快推进“三大工程”建设、加快构建房地产发展新模式。

本次中央经济会议虽然未提及“房住不炒”，但并不意味着房地产市场的总基调发生改变，其依旧是国家及地方因城施策的底线。 当前房地产市场整体信心仍处于缓慢修复的阶段，住房消费需求释放力偏弱，预计2024年楼市政策将延续宽松基调。

本次针对风险防范化解强调了“统筹化解”的概念，房地产风险不仅仅是单一领域的问题，也将会牵连金融、地方财政等多链条风险，因此对于房地产等领域的风险防范化解需要采取更加系统化、全面性手段。

近两年房地产领域风险较此前明显增多，交付风险、房企暴雷等导致市场信心产生波动，“保主体”仍然重要，继央行等三部门联合发声一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求后，本次中央经济工作会议也作出了同样表述，再次向市场释放了较为强烈的利好信号。

“三大工程”在今年中央政治局会议、中央金融工作会议等多项重要会议中被多次提及，本次中央经济工作会亦提出加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”，意味着“三大工程”也将是2024年房地产市场的重要工作方向之一。

此次会议还强调要“完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式”。 相较2022年中央经济工作会议提出的“推动房地产业向新发展模式平稳过渡”，今年的表述更进一步，表明构建房地产发展新模式的迫切性有所提升。

同时，“完善相关基础性制度”似乎也为构建新模式指明了方向，中央政治局会议“先立后破”的总体要求或成为新的构建原则，即先建立明确且合理化的长效机制，再逐渐破除已经不适应当前房地产发展现状的“旧”模式。

投资房地产的风险

1、市场竞争风险：是指由于房地产市场上同类楼盘供给过多，市场营销竞争激烈，最终给房地产投资者带来的推广成本的提高或楼盘滞销的风险。 市场风险的出现主要是由于开发者对市场调查分析不足所引起的，是对市场把握能力的不足。 销售风险是市场竞争能力的主要风险。

2、购买力风险：是指由于物价总水平的上升使得人们的购买力下降。 在收入水平一定及购买力水平普遍下降的情况下，人们会降低对房地产商品的消费需求，这样导致房地产投资者的出售或出租收入减少，从而使其遭受一定的损失。