北京建工·嘉境里南区11栋楼的预售证以下，指导价5万，据说开盘4万+。更亮眼的是，嘉境里是除万科东庐外，北京第二个 “满配”项目。全屋柜体全部配齐，且是全屋定制到顶设计，除了柜子，还送了品牌家电。细节方面，也是相当到位，连电动晾衣杆都给做好了。
【土拍回顾】
2023年11月30日，北京市昌平区沙河镇西沙屯村、满井西队村棚户区改造土地开发B地块项目CP01-0201-0001、0002、0009地块公开土拍。规划为二类居住、基础教育用地，土地面积6.59万㎡，规划建筑面积15.44万㎡，需配建6969平方米15班幼儿园，由 北京建工以35.4亿元的底价竞得，住宅楼面价约2.4万元/平方米。销售指导价为5万元/平方米 ，浮动8%。案名 北京建工·嘉境里。
【区位】
项目位于北五环外，沙河高教园&创新基地的中间位置，天生的职住平衡板块。旁边是京藏高速，可以一路直达北三环，左右共有2条轨道交通，左边是S2东北环线沙河北站，直线距离约1300米。右边是昌平线直线距离约2500米。项目有配备的社区班车，直达地铁站。
【规划】
嘉境里一共分两个小区，共规划21栋4-18层的洋房+小高层，建面约74-154㎡，一共1430套。
【户型】
74㎡两居：
客厅+双卧朝南且南向2个大飘窗， U型厨房，总价约300多万。
86㎡三居：
南北通透+全明格局，客厅+主卧朝南，而且都带等宽大飘窗。餐客一体且等宽，公区视觉通透感很好。还拥有独立玄关+独立家政间，北侧两间卧室，还有黑科技加持，性价比很高。
96㎡三居：
整体采光面超8米，客厅270°转角大飘窗，采光和视野都很棒。餐客厨一体，主卧套间设计，拥有独立卫浴，三分离主卫，超长的台面，增加了很多收纳空间。北侧两间次卧+次卫，入口玄关拥有非常充足的储物空间。
105㎡三居：
客厅+双卧朝南，面宽约9.7米；餐客厨一体化设计，独立餐厅区，餐厅旁有非常充足的收纳空间。主卧套房设计，带独立主卫。每个空间都很方正，空间利用率很高，全屋全明格局，还有三个南向大飘窗。
125㎡四居三卫：
经典的的四叶草全明格局，四间居室分于四角，三代人共居可以做到互不打扰。中央餐客厨一体化设计，大U型厨房，独立餐厅区，两边拥有非常充足的收纳空间。主卧是套房，带独立衣帽区和卫生间。2间次卧+厨房朝北，次卫干湿分离，空间利用率很高，是四居里的理想格局。
140㎡三室两厅三卫：
约4.5米面宽的方厅，LDK一体化设计，酒店式主卧套房。南向双套房设计，北侧双儿童房，满足二孩家庭及三代同堂的居住需求，兼顾实用与舒适。
154㎡四室两厅三卫：
双套房设计，南向约12米面宽，270°无柱转角飘窗，尽享阳光与自然的拥抱。主卧套房，主卫带浴缸， LDK一体化设计。
【配套】
商业：恒大城汇金街商业、玖耀里及隆兴购物商场、八达岭奥特莱斯、乐多港购物广场、昌平万科悦荟、超极合生汇、海淀大悦城（建设中）、万达广场（建设中）等
教育：沙河镇第二幼儿园、北京师范大学实验室幼儿园新校区、北京市中科幼教昌平区沙河幼儿园等十几所幼儿园；小学初中有北航附小、北师大附小附中；另项目东侧和北侧一路之隔规划幼儿园、小学、初中（九年一贯制教育配套）
医疗：北大国际医院、北京积水潭医院回龙观院区、沙河中西医结合医院、北京市昌平区中医医院、北京北京昌平区中西医结合医院
环境：蟒山国家森林公园、十三陵水库、万亩滨河森林公园
【一房一价表】
博美犬价格多少钱一只？
博美犬价格从3000元到元不等。 纯种博美犬的售价高达元，这并不罕见。 1、首先是血统上的好坏如果是不同窝的博美幼犬，血统更纯正的博美犬自然价格更高，这是常理，稍微血统不是很好的博美犬，价格都要比纯正狗狗低得多。 如果同是纯正血统幼犬，参加过比赛的博美后代就要更贵。 2、其次就是博美犬的居住环境比如说生活在环境干净舒适的犬舍里，和生活在环境一般，甚至脏兮兮的犬舍里，这些幼犬的价格都会不同，因为环境舒适，也就代表了饲养成本高，因此售价也会高一些，不过为了买到健康的幼犬，建议还是去一些知名犬舍购买会好一些。 3、再来就是博美犬的毛色差异杂色的博美犬最便宜，其次就是金黄色的博美犬，纯黑色的博美犬，最贵的就是纯白色的博美犬。 如果说毛质很好的幼犬价格还要更高一些。 如果想要博美犬的毛发可以柔顺有光泽，建议选择含深海鱼油的狗粮喂食，有效美毛固色。 4、同时还有消费城市的水平高低比如说同一品种同一品相的博美犬，在北京、上海、广州等城市就要2000左右，那么在消费水平低一些的洛阳等城市就需要1500，在消费水平更低的县城就可能只需要几百到一千就可以了。 5、最后就是幼犬的健康状况了健康的幼犬自然更贵一些，最常见的就有商贩为了把病弱瘦小的幼犬卖出去，就会采取降价贱卖的手段，所以想要购买博美犬的饲主，千万不要贪小便宜，到狗市里去购买博美，建议到正规犬舍购买。
豪宅的标准有哪些？豪宅的分类，分类标准以及豪宅的价格的决定因素有哪些？
[编辑本段]一、豪宅的界定标准什么是豪宅?从字面上可以简单地理解为“富人居住的豪华住宅”。 但在实践中我们发现，中国有些有名的豪宅并非“富人”居住，而有些“富人”的住宅尽管装修高级、设施豪华但难以称之为豪宅。 真正的豪宅是指在特定地段，以度身定制的方式打造，具有鲜明建筑特色和历史人文价值的，专门供给社会上具有相当的财产、地位和权利的人居住的独立式住宅。 具体地说，豪宅具有五大特征：一是区位优越不可替代；二是环境幽雅，或者具有不可再生、得天独厚的自然资源，或者具有历史形成的人文资源；三是建筑精美不可复制；四是风格各异难以仿造：五是人文价值无法再生。 因此，称得上豪宅的物业必然具有唯一性。 [编辑本段]二、豪宅只是一个相对的概念从被人认知的心理范畴来讲，由于每个人的人生阅历、经济实力、审美观点、知识水平等等因素构成的生存状态不尽相同，从其本身作为物质存在这个范畴来讲，豪宅概念的成立也必须要依托于一个参照系作为标准，其中包括所处的时代、所在的地区、当地生产力的发展水平、市场发育程度、居民富裕程度、公众审美观点等等诸多要素。 用这个参照系来衡量，针对不同时代、不同地区、不同人群（参照系发生变化），作为房屋建筑的两极——豪宅、陋室——也将呈现出不同的形态。 先进、发达地区的一般标准，搬到落后和欠发达地区就很可能荣升为领先新潮的高标准。 因此，就象“好”与“坏”，“前”与“后”，“高”与“低”相对伴生一样，在动态的时空背景下，豪宅是一个相对概念。 [编辑本段]三、豪宅较之普通住宅要占有更多的社会资源一提到别墅、洋房等这些人们称之为“豪宅”的高档物业，人们的脑海中马上就会浮现出这样的一幅图画：宽大的户型，精致的装修，舒适的环境，怡人的景观，周到的服务……当然还有昂贵的价格。 那么，是什么原因让人们产生这种心理呢？答案是社会资源密集化。 以相同的建筑面积单位作为基准，同样是一平方米的建筑面积，豪宅往往要比普通住宅占据更好的地理位置，耗费更多的占地面积，更多的建筑材料与装修、装饰材料，更多的绿化面积，更多的广告投入，更多的物业管理服务内容，同时还包括更多相关的和隐性的社会资源，如规划设计师、建筑设计师、园林景观设计师、广告人、策划人、营销员的创意和智慧等。 社会资源的相对集中，支持了豪宅可以做到硬件一流，软件领先，拥有比普通住宅更多的保值与增值能力。 而完成社会资源集中过程的方式，就是要求发展商或开发商要增加投入。 [编辑本段]四、豪宅要有旗帜和灵魂房地产不等于钢筋加水泥！同样，豪宅也不等于一堆高档建筑材料和高档装饰材料的简单堆砌。 硬件上的出类拔萃只是支持物业成为“豪宅”的先决条件，但仅有硬件是不够的——刚刚洗脚上田的农民再是西装革履也会被人一眼看出他绝非绅士。 只有将外在的包装与内在的气质和谐统一，共同达到高标准，才能完美地展现出其卓而不群的风度。 因此，软件的提升与修炼才是支持物业成为“豪宅”的必要条件。 这个软件就是豪宅的气质和灵魂，它不仅要满足消费者对安全、舒适、便捷等共性化的需求，更要为目标消费群提供尊贵感、身份感、超前感、时尚感等特殊化的需求。 一句话，豪宅不仅要拥有生活方式的内涵，更要折射出文化的光辉。 [编辑本段]五、在一定时期内，豪宅只能为少数人所拥有在一定时期内，豪宅只能为少数人所拥有，不可能成为大路货。 作为一种特定商品，豪宅属于典型的需求弹性大，价格影响力强的需求拉动型产品，区别于普通住宅生活必需品的色彩，豪宅更偏重于生活非必需品的色彩。 因此，价格成为能否拥有豪宅所必须要逾越的门槛。 前文已述，豪宅之所以能够做到“好、精、大、贵”，拥有较强的保值、增值能力，完全是依赖于其对社会资源的密集占有，而资源的稀缺性和个别资源在特定时期的不可再生性，也势必造成豪宅这种产品的相对稀缺，从而有力地烘托起豪宅的身份，令大多数人望而却步。 另一方面，现阶段，社会财富在公众之间的分配也表现出不均衡性，少数人群占有大量的社会财富，而多数人群仅占有少量的社会财富，虽然每个人都会萌生出对高档物业的需求和向往，但最终，只有少数相对富裕的人群才能将此需求付诸实现。 因此，从供求两方面来看，豪宅在住宅产品的结构中，处于量少质高的金字塔尖的位置，其对应的目标市场也是处于社会结构中金字塔尖的少数富裕阶层。
使用权房的定义是什么
使用权房 百科名片使用权房是计划经济和住房分配体制下的产物，俗称公房。 该房屋的产权属于国家或集体，不过，这项使用权是从所有权分离出来的一项独立的财产权，允许使用权人（公房承租人）在一定范围内通过一定方式转让或交换房屋使用权，所获收益扣除应缴税费后归使用权人所有。
目录
隐患 价低 换算 了解 优势 门道 门道一按倒计时论价 门道二预留增值空间 门道三测算投资收益 门道四了解“注意事项” 交易方式 交易方法 注意事项隐患 价低 换算 了解 优势 门道 门道一按倒计时论价 门道二预留增值空间 门道三测算投资收益 门道四了解“注意事项” 交易方式 交易方法 注意事项 展开编辑本段隐患自2003年《关于开展直管公有住房使用权交易试点工作的通知》（以下简称《通知》）出台以来，使用权房交易逐渐活跃。尽管该项业务仍面临很多问题，但在《通知》的指导下，这一交易市场的混乱状况开始得到好转。然而随着试点工作日的结束，有关《通知》的后续政策却迟迟未出台。使用权房
因为以前没有明确的政策限制，很多客户为逃避相关费用，往往会钻政策的漏洞，选择做假手续，以换房的名义进行使用权交易。对中介公司来说，这种行为不仅违法，而且利润不高，所以正规的中介公司通常为了维护自身的形象，均不愿意趟这“浑水”。 相对而言，参与使用权交易的公房在产权上存在更多的不确定性，提供的法律依据不够严谨、不规范，容易留下一些隐患。这使多数产权清晰的公房更倾向于寻求产权交易。此外，参与使用权交易在交易过程中还遭遇手续繁琐、手续费太高的障碍。 编辑本段价低二手房买卖
与有产权的二手房相比，使用权房更有价格优势，在品质相仿的情况下，二者价格相差至少几万元钱，多则十几万元。 另外，对于购买二手房用做投资的买家来讲，使用权的房子也很有诱惑力：投入较低，租金收益却并不少。除价格优势外，购买使用权后，相应的福利也可转让，购买者可享受参加房改，并继承等优惠措施。 据链家·宝业成交数据显示，自《通知》出台以来，使用权房交易逐渐活跃，有的购房者指定要购买使用权房子，使2004年一季度北京市的交易量呈现上升趋势。 编辑本段换算以北京为例： 为产权房，产权单位通常会在每一年的年初和年中分别以布告的形式进行通知，使用权房的买方可拿单位工龄介绍信到房管所或产权单位的房管科办理房改。物权
以位于安贞桥附近的一套使用权房为例，其建筑面积为82平方米，建筑年代为1994年，售价为36万元。 首先进行楼龄折旧，按每年折旧率2%计算，该套房屋的折旧费为1560元/平方米×82平方米×20%=元；然后再计算工龄折价，工龄折价=工龄×工龄系数，以买方夫妇双方工龄之和计算，并以60年为上限。工龄年限若按60年计，工龄系数以700-900元/年为准，按平均800元/年计算，则工龄折价为60×800=（元）。最后再计算需要补交的价款，总价为1560×82--=元。即买方要交给房管部门元，就可以将房屋的使用权转变为产权性质。 另外，购买使用权房不用交物业管理费用以及房屋维修费用，房主只需要每月交纳一定数额的租金即可，其数额与免交的物业费大抵相当。 编辑本段了解购买使用权房心里也踏实小产权房
1.土地使用年限与产权房相同 2.产权单位不能随意收回房产 3.拆迁时变成产权房后，房主可获相应补偿款 很多人对使用权的含义了解甚少，购房时大都选择产权房，主要是觉得购买的房子如果没有产权证，房子终归不是自己的，心理不踏实，而产权房则完全属于自己，并可以代代相传。 实际上，产权房也是有使用年限的，并非永久产权。一般住宅国家土地出让使用权年限是70年，无论是产权房，还是使用权房都不能超过这一土地使用年限。只不过使用权房为房管所或单位所有，与使用权房主是长期租赁关系，产权单位对使用权房不能随便收回，即使有必要收回也应对使用权房主进行补偿。在遇到房屋拆迁时，使用权房屋在变成产权房后，能获得相应的拆迁补偿款。使用权房房主的亲属，与其居住满2年以上者，可办理继承手续。 所有权包括占有、使用、收益、处置四种权能，最重要的是收益权和处置权。拥有一套住房的使用权，既能通过出租享有收益权，也享有有限度的处置权，可以“处分”房屋的上市转让或亲属继承等。 编辑本段优势优势一不受宏观调控影响中国土地使用权制度
比如，使用权房无须缴纳类似于产权房交易的契税，而只需缴付转让标的0.5%的交易费，2年内再转让无须缴纳营业税等，而且政府仍然鼓励承租户进行差价换房。 优势二拆迁改造可以预期 由于使用权房都处在闹市区，城市旧区改造已入尾声，未来有望完成拆迁改造的时间可以预期，同时动迁政策没有因为房地产市场降温而有所变化，甚至还有提高倾向。 优势三面积较小总价不高 使用权房的面积一般都较小，所以总价大都不会太高，投资客只要调动不多的资金，就可以进行操作。 优势四投资出租风险不大 使用权房所处的地段一般较好，即便一时未赶上动拆迁，就是用于出租，同样可获得略高于产权房的投资收益。相对而言，风险比投资高额的产权房要小。 编辑本段门道当然，使用权房也有不少门道：建设工程规划许可证
门道一按倒计时论价投资使用权房，应更多关心所在地域动迁的时限与可能。 买使用权房与买产权房不同，购买产权房一般更关心诸如房屋结构、房龄、朝向、层次等问题，并以此按质论价。而购买使用权房则应当相对淡化这些问题，因为投资使用权房注重的是它的“可改造资源”，所以更多地应当关心它所在的地域动迁的时限与可能性，即动拆迁“倒计时”。一般来说，3-5年这类中短期内有望动迁的，出价可以高些；反之，则可以杀价甚至放弃。特别遇到该房所在的地块较小，建筑密度较高的，则更应当谨慎，不要轻易下单。 动迁时限短的或动迁可能性大的使用权房，意味着收回投资收益期短，变现能力强；反之，此类房屋改造开发的成本太高，除非有市政项目，指望商品房开发建造，难度较大。对投资者来说，则是一种实实在在的风险。此时，房屋品质再好，意义也不大。 至于如何考证该房动迁的时限与可能性，一是可搜集本市、本区的城市建设方面的规划资料；二是观察周边环境，如呈孤岛状的，动迁的可能性较大；三是依靠自身的分析评判能力。 门道二预留增值空间着重了解货币化动迁的标准，按每年5%保值增值预留空间。 众所周知，购买产权房期待增值，是通过整个房地产市场的大势上涨或不动产对应货币贬值而实现的。但使用权房，是通过所买房屋下面附着的土地，有朝一日在政府改变原有用途或转让使用权的过程中实现增值。换言之，就是将来动拆迁获得的补偿能够超过购房时的投入。为此，在考虑出手购买使用权房时，必须为自己投入买房的资金，预留略高于银行存款利息收益的空间。 那么，如何预留增值的空间呢？可以先了解该房所在地区当前的动拆迁政策，着重了解货币化动迁的标准：如以“砖头”（面积）为主要计量标准的，每平方米补偿单价是多少；以“人头”（居住人口）为主要计量标准的，人均可获多少动迁补偿。了解了这方面的信息后，再按每年5%保值增值为自己预留空间，如某房16平方米，该区当前的货币化动迁标准为每平方米1.8万元，大约可得补偿28.8万元，预计5年左右有望动拆迁，那么，可以出资的上限是21.6万元。 门道三测算投资收益如果“一不小心成了房东”，那就要事先预算出租可获得不低于3%的年收益率。 与投资产权房相比，使用权房何时会动拆迁，有没有动拆迁的可能，是一种最大的变数，这种变数也就有可能转换成一种“套牢”的风险。 因此，除了以上对使用权房的估价、预留增值空间外，还要有对一旦遭遇动迁“没有时间表”的承受能力。这可以通过测算“一不小心成房东”后的投资收益。首先，要了解该使用权房所处地段的租赁房行情，只要不低于3%的年收益率，就可以考虑出手。 如以上例测算，投入21.6元，每月能收取600元租金（刨掉空关期），就可以视为有一个不错的投资收益，毕竟中心城区的旧公房不可能永远不拆不改。倘若原先预期5年内可能拆迁的，可以往最坏的“20年内总会拆迁”方向放大预期，那么，在未来20年内稳获3%、略高于银行存款利息收益的同时，另一块增值空间也在拓展。因为不管怎样说，未来20年左右的动拆迁补偿标准，总要高于未来5年左右的，当然，这是一种被迫从中线转为长线投资的无奈选择。 门道四了解“注意事项”使用权房必须经过有关部门审核，符合条件的才能批准转让。购买者必须对注意事项了解后，才能进行实质操作。 使用权房买卖，本质上是承租人依法有偿转让租赁权，因此不同于产权房，只要产权明晰，通过房产交易中心就可以进行权益转移。使用权房的产权属国家所有，所以必须经过国家委托经营管理的房地产管理部门审核，符合条件的才能批准转让。因此，这个审核报批的过程主要集中在房管部门。为此，欲购买者必须对此类房屋的租赁权转让程序、条件、要求等注意事项了解清楚后，才能进行实质性的操作。 使用权房的受让方必须是本市户籍。出让方要到区房地产交易中心，索取征求房屋隶属的房管所（物业公司）同意转让与否的征询意见单，征询内容包括所在的地块有没有因为即将动拆迁而冻结转让；有没有违章搭建；出让方有没有退路；有没有欠缴房租等事项。如都符合，由房管部门签署同意转让意见，再返回到区房地产交易中心进行转让。一般来说，受让方在对方没有看到出让方拿到房管部门对该房转让无异议的征询单前，不要轻易作出包括预付定金在内的购买决定。 编辑本段交易方式拆毁老宅侵犯房屋所有权
使用权房交易有以下两种方式：1、将使用权房变成产权房消费者如果想要购买使用权房，可以将购买的使用权房变成产权房。产权单位一般在年初和年中两次布告通知。可以拿单位工龄介绍信到房管所或产权单位的房管科参加房改。使用权房因政策限制尚未完全开放，能够上市进行买卖交易的非常少，除非是获得产权单位同意后，通过缴纳一定费用，把使用权变成产权，才能进行买卖。 2、房屋置换除了将使用权换成产权进行交易外，还可以通过房屋置换进行过户。在通过置换进行过户时，需要注意两点。一是双方都应持有北京市户口，另外一点是不能进行贷款按揭。通过房屋置换并不能取得使用权房的产权，但可以享有出租的收益权和一定限度的处置权。一般只有拥有本地户籍的人才能购买使用权的房屋。 编辑本段交易方法（1）公房使用权交易的适用范围：除按照北京市住房制度改革有关规定可以向承租人出售的公有住房外，包括平房、筒子楼、简易楼等其他直管公有住房均可上市进行交易。使用权房
（2）公房使用权交易应当符合以下规定： [1]持公房使用权上市交易一方当事人应当是公有住房合法承租人。 [2]公房使用权交易，当事人双方应当签订书面协议。协议签订后，当事人双方持下列相关材料到房屋所在地直管公房经营管理单位办理公房使用权互换、转让、转租手续： 1.申请书，2.双方当事人身份证明，3.公有住房租赁合同及共居人、合居户同意意见书；4.房屋所有权证和共有人同意意见书。 [3]公房使用权互换、有偿转让、交换住房产权前，公房承租人须结清房屋租金和其他与该房屋有关的应由承租人交纳的各项费用；以公房使用权交换住房产权的，住房产权人亦应结清应当交纳的物业管理费等与该房屋管理有关的各项费用。 [4]公房使用权互换、有偿转让、交换住房产权后，该公房产权性质不变，新的承租人应当与出租人重新签订公有住房租赁合同。 [5]通过公房使用权互换、有偿转让和交换住房产权方式取得公房使用权的新承租人，可以将公房使用权再次上市交易。 [6]公房承租人将其所承租的公房转租给他人使用的，应当向原出租人进行备案。转租人继续享有并承担原租赁合同规定的承租人的权利和义务，受转租人享有并承担转租合同规定的承租人的权利和义务，但原出租人与转租双方另有约定的除外。转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之变更、解除或者终止。 编辑本段注意事项1、在购买使用权房时一定要问清产权归属，在过户时应当要求公房的原承租人亲自到房地局交易大厅办理相关过户手续，修改户主姓名，不得委托办理。另外由于使用权房的“房本”没有防伪标志，即使正规租赁合同的盖章也特别简单，因此购房者应与原单位确认，以防“房本”造假。 2、房屋置换合同签订以后，现任房主将拥有原房主对使用权房拥有的权利，意味着如果房产置换后使用权房拆迁，新房主将成为补偿款的受益人。因此房产置换前，新老房主、尤其是老房主要考虑清楚是否已经放弃未来获得拆迁补偿款的权利，以防日后追悔莫及。 3、使用权的房子按使用面积计算，客户一定要对照房本的面积来计算。一般房屋产权证上的面积为建筑面积，但是使用权的房子一般按照使用面积计算，在具体交易的时候可以进行实际测量。 4、不论购买还是置换使用权房，都一定要核实清楚之前的各项费用，如房租（物业费）、供暖费等是否缴交清楚，以免日后出现纠纷。 5、购买使用权房要更加注意防范资金风险。因为产权关系相比更复杂，权属能否转移也留有更多的潜在风险。
