据新华社报道，中共中央政治局7月30日召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。会议强调，要持续防范化解重点领域风险。要落实好促进房地产市场平稳健康发展的新政策，坚持消化存量和优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房，进一步做好保交房工作，加快构建房地产发展新模式。要完善和落实地方一揽子化债方案，创造条件加快化解地方融资平台债务风险。要统筹防风险、强监管、促发展，提振投资者信心，提升资本市场内在稳定性。
回顾过往几年，中央政治局会议有关房地产市场的表述一再变化，也是房地产市场政策方向的转折点。在业界人士看来，历经一轮政策洗礼的房地产市场，或仍然有望迎来新的政策加持。
下半年房地产市场
积极“消化存量和优化增量”？
自2023年以来，房地产政策一直优化，维持宽松支持基调，2024年以来，政策内容主要围绕在下调房贷利率，取消/优化限购，购房补贴，以旧换新等等。伴随房地产市场的供求关系转变，当前市场已经进入买方市场。在2024上半年，房地产市场以下行收场，量价下滑。
“从本次的会议内容上看，未来要继续落实好促进房地产市场平稳健康发展新政策，消化存量优化增量相结合”。诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱指出，预计政策宽松基调持续，消化存量主要体现在促市场活跃度上升，减少二手房库存，稳定市场信心；优化增量主要体现在提高产品的供应质量，提高“好房子”供应规模，如土拍政策的优化，优化增量市场的顶层设计。
易居研究院研究总监严跃进认为，这次对于房地产工作的定调非常清晰，即要从“防范化解重点领域风险”的角度进行，既说明房地产风险依然存在且亟须化解，也说明下半年一系列政策推进，都要积极服务于风险的防范化解工作。
严跃进认为，从工作重心看，下半年要积极围绕“消化存量和优化增量”进行，这对于二手房、烂尾楼、存量土地、商办项目等的盘活和重新规划具有非常重要的启发。各地在理解供求关系的时候，对于存量规模的减少和转化需要有更清醒的认识，其对于其他市场会产生较为明显的影响。
收购存量房用作保障房
一线城市有望跟进？
自去年中央政治局会议首次提出市场供求关系转变，对于收购存量房用作保障性住房的呼声越来越高，今年以来，全国不少城市试点落地了政府收储商品房的模式，517新政提出3000亿保障房再贷款用来收购已建成未出售的新建商品房，助力商品房去化。
王小嫱分析认为，此次会议强调积极支持收购存量商品房用作保障性住房，为中央政治局会议表态内容中首次提出，预计接下来收储范围将逐步扩容发力，落地速度加快。当前，收购动作仍以小城市为主，如杭州临安、大理、常州、昆明、淮南等，对整体市场的积极作用并不明显，如今，需要大城市带头起到示范作用。
严跃进分析认为，“收购存量房用作保障房”的表述最早源于上半年，下半年将是持续落地的关键阶段。他指出，部分城市在收购的资金方面，已经有了实质性的进展，即已经有比较充足的资金。接下来就是此类资金如何收购的问题，“所以下半年其实是‘资金找项目’的关键阶段，也是一种非常重要的金融活动”。
严跃进认为，近期南京的“烂尾楼退首付”事件对于该项工作具有启发意义。“收购存量房用作保障房”其实有一些硬性要求，即相关房源最好是完整一栋的。对于有些有零散出售的，建议学习南京模式，通过退房退首付的方式腾空房屋，即确保整栋楼完整无产权纠纷，这样有助于政府更好通过收购来推进保障房筹集工作。
首提严管“内卷”
房地产行业有望进一步规范？
中央政治局在这次会议中指出，要培育壮大新兴产业和未来产业。要大力推进高水平科技自立自强，加强关键核心技术攻关，推动传统产业转型升级。要有力有效支持发展瞪羚企业、独角兽企业。要强化行业自律，防止“内卷式”恶性竞争。强化市场优胜劣汰机制，畅通落后低效产能退出渠道。
严跃进认为，此次中央政治局会议关注“内卷”现象，其实是对产业竞争无序和无效发展做出了明确的管控。当前房地产领域的内卷现象很多，最典型的就是近期的房贷返佣事件。通过支付返佣费用，银行获得贷款客户，但是贷款收益和利润明显损耗了，最终会造成房贷领域内卷非常明显。
“内卷现象既加重了贷款方面的成本、增加了不必要的环节，同时也干扰了市场秩序”。严跃进认为，此次对于内卷的管控，已经有非常清晰的决策判断，即行业自律需要强化。从这个角度看，全国房地产领域包括开发、中介、租赁、评估、贷款、抵押等领域都应该梳理此类内卷现象，规范行业操作和秩序，确保在新一轮发展中有序前进。
广州、南京、长沙、三明……多地楼市政策放大招
5月11日，多地为提振楼市放出“大招”。
中国证券报记者11日获悉，广州市迎来今年第三波房贷“降价潮”。 据了解，此轮调价后，广州大部分银行首套房贷利率执行4.8%-5.2%的标准，部分外资行最低房贷利率已降至4.6%的基准线。 二套房方面，广州大部分银行的房贷利率在5.2%-5.4%。
湖南省长沙市培育和发展住房租赁市场工作领导小组近日正式印发《关于推进长沙市租赁住房多主体供给多渠道保障盘活存量房的试点实施方案》明确，《方案》施行之前，已实现网签备案交房或已办理不动产登记的房屋，盘活供作租赁住房后，不纳入家庭住房套数计算。
记者从南京市房产交易中心了解到，从5月10日起，南京调整新房限售政策。 对于预售商品房，限售时间从原来的办理产权证满3年，调整为合同备案日期满3年。 对于现售商品房以及存量房(二手房)仍按产权证登记受理时间为准。
福建省三明市住建局也于11日发布了楼市新政，调整了《三明市人民政府办公室关于加强房地产市场调控的通知》有关规定，暂停执行取得不动产权证未满三年不得上市交易的规定。
政策亮点多
“长沙出台的新政非常新颖。 如果业主将手上的存量房用作租赁住房，将不纳入家庭套数计算，意味着不再受限购政策限制。 ”广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。
长沙市《方案》明确，业主可以通过与试点企业签订《长沙市盘活存量房供作租赁住房合作协议》的方式，由长沙市住房租赁监管服务平台进行监管，将存量房盘活供作租赁住房，运营年限不低于10年。 《方案》施行之前，已实现网签备案交房或已办理不动产登记的房屋，盘活供作租赁住房后，不纳入家庭住房套数计算。 在《协议》履约期内的租赁住房信息将在不动产登记系统中进行标注，并确保履约。
贝壳研究院高级分析师唐瑄认为，长沙打通新房、二手房和租房市场的通道，是促进租购并举、促进买卖市场与租赁市场良性循环的创新之举。
三明市最新发布的《通知》则意味着正式放开此前的限售政策。 《通知》指出，自5月9日起，暂停执行《三明市人民政府办公室关于加强房地产市场调控的通知》第二条“实行差别化调控政策”中关于“三明市区户籍居民家庭在三明市区购买第二套及以上商品住房，非三明市区户籍居民在三明市区购买第一套及以上商品住房，取得不动产权属证书未满三年的，不得上市交易。 企事业单位、社会组织等法人单位在三明市区新购买的商品住房，取得不动产权属证书满三年后方可转让”的规定。
也就是说，自5月9日起，三明市区二手住房上市交易均无不动产权证取证时长限制，房屋所有权人可根据自身需求交易房屋。
因城施策动作频频
2022年以来，多地房地产政策不断释放积极信号。 政策核心聚焦于放松限售、放松限购、下调房地产交易税费、实施购房补贴、加码棚改货币化安置等内容。 房企纾困层面，也在不断着重化解企业债务风险，恢复企业经营的“造血”功能。
4月末召开的中共中央政治局会议强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管。
5月各地房地产纾困政策加速出台。 据克而瑞研究中心不完全统计，仅“五一”假期期间，就有18个地区发布或执行稳地产新政。 其中，东莞、惠州等降低限购门槛，达州、沈阳对多孩家庭购房给予政策倾斜；洛阳、上饶、连云港、梅州等降低首付比例至2成，株洲、南阳、黄石、岳阳等推出契税优惠或购房补贴；此外，无锡将个人住房转让增值税免征年限由5年调整为2年。
5月9日，人民银行发布《2022年第一季度中国货币政策执行报告》。 报告称，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，加大住房租赁金融支持力度，维护住房消费者合法权益，促进房地产市场健康发展和良性循环。
业界预期政策有优化调整空间
“为对冲房地产市场调整压力，不少地方在4月末5月初出台政策，但政策落地显效还需要一定的时日，城市间的分化表现还将延续。 ”易居企业集团CEO丁祖昱认为。
克而瑞研究中心副总经理杨科伟认为，可考虑下调二套房首付比例，以释放改善性购房需求。 还可执行“认贷不认房”，首套房贷款已结清再购买二套房，按首套房贷款政策执行。 再如，提升非普通住宅认定标准，除豪宅项目之外，改善性项目理应划归为普通住宅产品，并参照普通住宅办理按揭贷款。
一线城市先后“放大招” 房价疯涨得以抑制
如今，房地产市场乱象丛生，居高不下的房价成为摆在各地政府面前的一道难题。 为了响应中共中央政治局会议提出“稳定房地产市场”的号召。 各大城市先后“放招”，尽全力稳定房价。 上海甚至出台了被称为“一价清”的调控措施，以压制房价疯涨。
“一价清”的调控措施
1、开发商卖房子、车位等附属设施的时候，应该严格按照备案价销售，不得收取电商费、团购费、茶水费等其他任何价款或费用;
2、不得以捆绑搭售或者附加条件等限定方式，使购房人接受商品或者服务价格。
3、房价、车位价格都需要向政府备案，定价不合理的，政府部门可以要求“房地产开发企业重新申报备案”。 如果备案后需要调价，也需要政府部门同意。
4、商品房、车位等附属设施的销售都采取“价格承诺制”，要在销售现场明码标价(包括价格，以及价格有效期)、公示价格承诺书。
5、违反规定的开发商，一经查实，暂停网签资格，情节严重的降低直至取消房地产开发企业资质，并列入本市严重失信企业名单。 构成犯罪的，移交司法机关处理。
住房租赁市场
此外，从上海公布的“住房十三五规划”看，未来政府持有的保障房、国企持有的租赁住房的总套数，将达到甚至超过新增住房套数的一半。 这意味着，在人口大规模流入、住房矛盾比较集中的大城市，住房将在很大程度回归“公有制”。
据分析，新的只租不售模式下，房屋成本大概是这样： 土地成本(30%)+开发费用(10%)+建安成本(20%)+税费(具体会有减少，姑且算作10%)。 这样一来租金回报率就相当可观了。
目前，在嘉定地块周边，出租一套90平米的住宅，大概每个月4100元。 开发商通过房租收回成本只需要：21年!年化率收益率大概是4.5%左右。
业内人士指出，如果这类租赁住房的建设规模很大，的确是会对周边房价带来一定冲击，并一定程度上抑制房价。
（以上回答发布于2017-07-27，当前相关购房政策请以实际为准）
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沈阳买房子需要社保吗
中央政治局会议刚刚明确“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”,就有城市放大招了。 4月29日,沈阳全面放开限购政策,外地人在限购区域内购买新房,无需社保或个税证明。 这是继4月26日将二手房增值税免征年限“5改2”后,沈阳再一次放宽购房政策。 同日,东莞市住建局旗下“莞e认购”小程序上更新了购房新政,其中,对外地人才购房限购放松,个税或社保要求降低,由此前的“逐月连续缴纳”调整为“累计缴纳”。 业内人士认为,相比全国其他一些城市,沈阳此次直接取消了限购政策,比较彻底和直接,对于激活房地产市场的需求会更加有效。 预计在中央政治局会议精神指导下,5月份各地政策放松的步伐会更加迈开,有助于促进市场交易的回暖。 沈阳限购政策全面放开4月29日,沈阳市房产局、市自然资源局、住房公积金管理中心联合发布《关于优化外地人在沈购房服务的通知》,明确外地人在限购区域内购买新房,执行本地人购房政策,不再提供2年内连续6个月及以上个税和社保证明。 同时,外地人可按规定在沈阳申请住房公积金购房贷款。 对于沈阳出台政策的原因,《通知》称,为建设国家中心城市,加快沈阳都市圈建设,方便外地人来沈工作生活,解决住房问题。 对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,沈阳取消了6个月社保的缴纳要求,实际上使得外来人口的购房约束减少了。 相比全国其他一些城市,有的松绑方面不彻底,对外地人社保多少还有点要求,沈阳此次是直接取消了限购政策,比较彻底和直接,对于激活房地产市场的需求会更加有效。 严跃进预计,5月份各地放松的内容会更加多,尤其是在4月29日中央政治局会议后,各地政策放松的步伐会更加迈开,有助于促进市场交易的回暖。 东莞对人才放松限购4月29日,东莞市住建局旗下“莞e认购”小程序更新了购房新政,其中,自2022年5月1日起,非本市户籍居民家庭具备本科以上学历、或初级以上职称、或技师以上资格的,能提供购房之日前2年内在本市累计缴纳6个月以上社保或个税证明,可以在本市购买第1套商品住房;购买第2套商品住房的,须提供购房之日前3年内在本市累计缴纳24个月以上社保或个税证明。 另外,入户即可购房;社保之外,可凭借个税证明买房。 这意味着,继佛山、中山后,东莞也放松限购了。 广东省住房政策研究中心首席研究员接受证券时报记者采访时表示,非户籍人才购首套房提供两年内2年内累计6个月社保或个税证明,是比较宽松的;购2套房提供3年内累计24个月社保或个税证明,还是比较严格的。 但总体来说政策已经有很大放松了。 另外,一线城市除广州外,对入户购房有社保要求,其他城市入户就可购房了。 东莞是因为2020年后房价上涨太快,为打击入户炒房而采取的措施,在楼市回调后,入户购房限制也就应该放松了。 “东莞楼市下滑幅度在广东省或者珠三角是最大的,所以此次政策适度的根据市场形势来变化调整,主要是为了市场的稳定。 ”李宇嘉说。 支持从当地实际出发完善房地产政策4月29日,中央政治局召开会议,分析研究当前经济形势和经济工作。 其中,在房地产方面,会议强调,要有效管控重点风险,守住不发生系统性风险底线。 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,支持各地从当地实际出发完善房地产政策,支持刚性和改善性住房需求,优化商品房预售资金监管,促进房地产市场平稳健康发展。 与此前多次会议表述的“因城施策”不同,此次会议明确提出“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”。 对此,李宇嘉接受证券时报记者采访时表示,从当地实际出发,意味着因城施策进一步细化,本地因城施策和调整政策的权限增加。 4月份楼市进一步下行,同环比跌幅加大,超出了预期,影响到了行业稳定、投资稳定、就业稳定以及“稳增长”的方略,也促使政策进一步完善。 因此,政策纾困从非热点城市到了热点城市,限购、限贷、限售等限制性政策或将灵活调整。 “支持各地从实际出发完善房产政策,意味着最近几个月地方各种放松政策,中央是认可的。 同时,不管是地方还是国家层面的政策调整,只要是支持刚需和改善需求的,都是可以出政策的。 ”上海易居房地产研究院副院长杨红旭接受证券时报记者采访时说。 不过,李宇嘉同时指出,会议再次强调坚持“房住不炒”,意味着政策可以松动和调整,但不会纵容无底线去刺激楼市。 因为,当前楼市下行很大程度上与疫情的影响有关,不能因为疫情的短期影响,而将政策也短期化了,政策要小步快跑,有所为有所不为,要与长效机制结合起来,逐步地引导市场回稳和预期的改善。 中指研究院也认为,一方面,坚持“房住不炒”基调不变,另一方面,“支持各地从当地实际情况出发完善房地产政策”中“支持”两字更充分地体现了当前中央对各地因城施策的态度,各地结合当地实际情况,优化房地产政策的空间已开启。 预计各地将继续加大信贷支持力度,降首付、降房贷利率,同时适度优化调整限购、限售、限价等政策,促进销售回暖
