【8 月 7 日讯，继广州之后，深圳也将通过“收储”加快楼市去库存。】8 月 7 日，深圳市安居集团拟开展收购商品房用作保障性住房工作，向深圳市域征集商品房，包括住宅、公寓、宿舍等。具体征集条件有四项，户型、位置等有要求，项目须四证齐全。上海易居房地产研究院副院长严跃进称，深圳此次操作示范效应更强，预计京沪后续会跟进。多地出台政策鼓励收储已建成未售新房，“去库存”成近期房地产政策重心之一。严跃进认为，一线城市开展收储去库存有优势，资金和运营条件好。目前收储未售新房是地方政策主力推动事项之一，效果值得期待。
湖北恩施"纠正"房价猛降
走过了两年暴涨之路，一片看空声中三四线楼市降价这只“狼”终于来了。
日前，网络上流传着一份由湖北恩施州恩施市房地产协会发布的《关于稳定恩施房地产市场价格预警的通知》。 这份发送给恩施市各房地产企业，抄送恩施市人民政府、住建局、自然资源和规划局的红头文件指出，部分楼盘采取大幅度降价的办法促销，包括开盘价低于备案价800元-1200元/平米、余盘4000元-4500元/平米甩卖抛售等十种降价行为，对恩施的房地产市场带来了不利影响。 恩施市房协要求开盘在售的企业纠正不良做法，并将协助主管部门对备案价格的下限低价进行制度性约束。
易居研究院智库中心研究总监严跃进对《华夏时报》记者表示，恩施此次文件进一步体现了“稳房价”的概念，即房价过快上涨和过快下跌都不允许。 三四线城市楼市降温态势是市场行为，本身也是合理的挤房价泡沫的做法。 但是从实际情况看，部分降价明显干扰了市场，也导致各楼盘盲目降价，进而干扰了市场，这显然也是政府需要管控的。
十条“罪状”，降价30%
根据这份文件，当前恩施市楼盘降价的主要表现有十条，其中有四条明确了调查数据：有的楼盘高备案价，低价开盘，降价幅度在备案价基础上下调800元-1200元/平米；部分楼盘采取分期预售和销售，前后价格降幅在300元-500元/平米；有的楼盘无故不按市场价格规律办事，楼盘整体价格比去年同期大幅下降200元-500元/平米；部分余盘采取甩卖价格抛售，成交价格在4000元-4500元/平米之间。
另外六条则包括低价诱客，引起市场波动极大；综合成本与实际销售价格形成巨大反差，给楼盘留下不可持续发展的空间；低价蓄客，甚至未办理预售许可证即变相收取押金和办卡；以分销、电销方式与第三方合作降价，用工程款抵扣房、内部福利房等变相降价扰乱市场；销售人员到其他售楼部外拉客，影响恶劣；违反相关规范，楼层设计高度降低至2.7米左右，为购房者入驻埋下矛盾隐患等。
恩施土家族苗族自治州包括1市7县，州政府所在地恩施市是县级市，其他七个县包括利川、建始、巴东、宣恩、咸丰、来凤和鹤峰。 恩施市全市总人口82万，城市建成区面积45平方公里。 记者注意到，2019年2月底由恩施州房协发布的《2018年度恩施房地产市场报告》显示，2018年恩施市新建商品住宅成交均价为6165.58元/平米，为全州最高，是该州房价最低的巴东县均价的两倍以上。 相比之下，余盘甩卖的价格比均价下降了30%左右，几乎同2016年房价尚未开始快速拉升时的价格持平。
去库存与补库存的循环
过去两年间，同许多三四线楼市一样，恩施也迎来了一波大涨。 随着楼市去库存政策的推进，恩施州在2016年6月出台了房地产去库存的各项政策，包括调低首付比例，首套房公积金贷首付低至20%，二套符合首套标准的，首付仅需30%；扩大提取适用范围，购房除本人、配偶外，子女、父母的公积金亦可叠加使用于同一套房；每年可提取一次公积金偿还银行本息；农民工、个体户进入公积金覆盖范围，缴存足额连续6个月以上即可申请公积金贷款等。
与此同时，棚改货币化安置力度也有所加大，要求各县市棚改货币化安置比例不得低于60%。 不再建设回迁安置房，按照“以购代建”进行安置，停止经济实用房建设。 实际操作中，2017年恩施市棚改完成开工2316套，其中货币化安置1260套；2018年开工2209套，货币化安置2113套。
这一政策取得了明显的效果。 2017年，恩施市新建商品住宅的成交单价比去年上涨了592.64元/平方米，达到4988.64元/平方米；而2018年更上涨了1176.94元，涨幅达到23.59%。 成交量方面，2017年新建商品住宅成交受供量限制，成交量有所下跌，但出现了“抢房”的白热化趋势；2018年成交量同期相比上涨7.29%，累计总销售额100亿元，与2017年同期相比上涨26.58%。
值得注意的是，去化周期已经开始拉长。 2017年恩施市新建商品房出清周期为5个月左右，但根据2018年的报告，这一周期已经接近10个月。 而新建非商品住宅库存高企，现有存量出清约需55个月。 另一方面，补库存还在进行时。 2018年，恩施市全年商品房屋新开工面积188.32万方，近三年来首次高过销售面积。
潮水退去，三四线开始裸泳
中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长、中国社科院竞争力模拟实验室副主任邹琳华对《华夏时报》记者表示，对于恩施楼市而言，可能是短期上涨太快，需求退潮后剌激效力消退，就出现了降价压力。
根据易居研究院中国百城房价报告，今年1-4月份全国三四线城市房价涨幅已远远小于2017年的高位水平，即明显走出了“过快上涨”的区间，同时此类涨幅也低于全国10.2%的平均水平，这体现了当前房价继续降温的态势。
自2018年6月开始，棚改风向开始变化，住建部六部委随后也表示将控制棚改货币化安置比例，更多采取新建安置房的方式。 过去两年间支撑三四线楼市暴涨的主要动力不再，这些地区所面临的缺乏经济和人口支撑的真实情况也就浮出了水面。 当潮水退去，恩施市房协也只能要求各个企业与之“共克时艰”。 不过，邹琳华也表示，该文件也只是预警作用，降价作为市场行为，即使是政府也没有有效手段来改变。
但必须要看到的是，三四线楼市也尚未达到房价转跌的临界点。 纬房指数监测显示，2019年4月，三四线城市房价平均环比上涨0.03%，涨速比上月收窄0.242个百分点。 118个三四线样本城市中，上涨的城市为71个，比上月减少1个，上涨城市占比为60%。
严跃进指出，房价应该基于市场规划和调控目标在合理区间波动。 对于相关开发商和中介公司来说，后续营销方面需要积极管控，防范为了冲业绩而乱降价，或者是做一些名不副实的假降价。 后续预计三四线城市还会有各类稳定房价的做法，这也利好市场和预期的稳定。
以购代建能去库存吗
能，以购代建是一种有效的去库存方式。 首先，我们来理解“以购代建”的含义。 以购代建，顾名思义，就是通过购买现有的房屋或设施，来替代原本计划中的新建项目。 这一策略在多个层面均能够助力去库存。 在房地产市场，库存积压一直是一个令人头疼的问题，它不仅占用了大量的资金，还可能导致市场供需失衡，进而影响房价的稳定。 以购代建模式的出现，为这一问题的解决提供了新的思路。 从实际操作的角度看，以购代建能够直接消化市场上已有的房源。 例如，某些地区原计划新建一批保障性住房，而通过以购代建，政府可以直接在市场上购买符合条件的现房，这样既缩短了建设周期，又能够立即将房源投入到保障民生的使用中去。 这种做法不仅提高了资金的使用效率，也有效缓解了库存压力。 再者，以购代建还能够根据市场需求灵活调整购房类型和数量。 在市场需求变化莫测的情况下，传统的建设方式往往难以迅速调整供给结构。 而以购代建则不同，它可以根据实时的市场需求数据，选择购买最符合当前需求的房源，从而更快地响应市场变化。 这种灵活性不仅有助于保持房地产市场的供需平衡，还能够在一定程度上规避因市场波动带来的风险。 综上所述，以购代建作为一种创新的房地产策略，确实能够有效地去库存。 它通过直接购买现有房源，提高了资金利用效率，缩短了项目周期，同时也能够更灵活地适应市场变化。 在库存问题日益突出的今天，以购代建无疑是一种值得推广的解决方案。
楼市去库存压力集中在三四线城市
尽管央行和银监会2月1日联合发布通知，再次降低非限购城市房贷“门槛”，但能否改变国内房地产市场区域分化的态势仍是两说。 相关人士指出，房地产去库存压力现阶段更集中在一部分二线和三四线城市，应加强研究针对这部分城市去库存的措施和促进消费的政策，依靠市场力量加快房企角色转型和结构调整。
国内楼市出现区域分化
2015年底，昆明市国土资源局发布了《关于禁止欠缴土地出让价款用地单位参加新一轮土地竞买活动的通告》，共有34家企业欠缴土地出让价款。 实际上，2014年10月，该局曾发布过类似通告，当时涉及25家房企，拖欠土地出让金总额40多亿元。
短短一年间，昆明拖欠土地款的房企越来越多，金额也越来越大。 “昆明房地产市场去年几个指标的走势并不乐观，成交量(含套数和面积)和价格双双下滑，虽然成交量在个别区间(周或月)环比虽有所回升，但下行大势非常明显，房价更是到了近年来的一个低谷。 ”昆明某房企置业顾问高然说，去年的新增投资量也呈下降趋势。
“与一线城市和部分二线城市回暖不同，‘继续回落、下降’是昆明房价去年的主基调，不少房企选择降价走量，但年终数据还是不怎么漂亮。 ”昆明某地产公司销售人员极力向记者推介楼盘年底活动时这样总结2015年。 “连续举办了十多年的昆明秋季房交会去年意外停办，也反映出昆明市场疲软，很多企业缺钱，压力大。 ”
国家统计局近日发布的去年12月份70个大中城市的房价显示，同比下降的城市有49个。 一线城市和部分热点二线城市房价环比涨幅明显高于其他城市，三线城市房价同比平均仍在下降。 自2014年6月以来，昆明市房价呈现连跌之势，而昆明的成交面积及成交套数还是没有明显放大。
“国内房地产市场2015年出现明显分化，北京、上海、广州、深圳等一线和热点二线城市商品房销售迅速回暖，但其余二线和三四线城市销售仍然不旺。 昆明大致介于二线和三线城市之间，销售变化不大，同时云南州市城市的房地产市场持续低迷。 ”云南省住建部门一位专家说。
统计部门关于已竣工商品房待售面积的数据显示：截至2015年11月末，全国有6.96亿平方米；云南有1913.98万平方米，占全国的2.7%；昆明市有753.03万平方米，占全省的39.3%。 “如果以2015年月均商品房销售面积进行测算，全国、云南和昆明市已竣工商品房待售面积消化周期均较前几年均有所延长，云南去库存的压力还要略高于全国平均水平。 ”上述专家说。
云南财经大学不动产投融资研究中心主任周大研认为目前楼市的分化虽然不见得是冰火两重天，但确实存在，主要体现在两方面：一个是区域差异下大城市与中小城市的分化，另一个是大城市和中小城市内部不同区域的分化。 其中部分二线和三四线城市又承受了更大的压力，商铺、写字楼等非住宅类商品房去化问题的中结构性矛盾更为突出。
三四线城市“底子弱”压力更大
业内人士分析，除经济下行压力大、房地产供应快于销售增速等共性因素，部分二线和三四线城市房地产行业同质化竞争、“土地财政”依赖程度高、经济基础相对薄弱、人口流入低于预期等，是其商品房库存出现阶段性总量偏高、去库存周期延长的主要原因。 相比之下，一线城市对此的抗压性要强一些。
一是宏观经济形势影响，商品房供应快于销售增速。 2010年以来，为遏制部分城市房价过快问题，国家实施了增加商品房供应和抑制投机投资性需求的差别化信贷、税收等综合性政策措施，昆明市于2011年实施了限购政策。 而2014年以来，国内经济下行压力加大与上述政策效应叠加，商品房供应快速增加，销售增速却逐步放缓，市场供求关系已发生明显变化。
“现阶段的供应过剩和需求放缓一定程度上是以往‘大一统’式房地产政策弊端的显现，导致供需的剪刀差越来越大。 ”周大研说，部分城市的购房需求甚至有一半以上被以前一些一刀切的政策所打压了，与此同时供应却是明显放大。
二是部分城市支撑薄弱，消费市场观望情绪浓重。 一方面，此前一些房地产政策松绑的实施在一定程度上或会加重市场观望情绪，持币待购的购房者会认为这是市场妥协的表现，后市仍然还会有价格上的优惠。 另一方面，由于出台房产税等呼声、不动产登记制度实施等方面舆论的影响，城镇居民的购房意愿和市场预期也发生了明显变化。
周大研指出，北上广等城市由于城市规模效应、社会服务资源优势以及人口持续流入，房地产市场支撑有力。 而一些二线和三、四线城市，由于经济基础较弱，加之经济下行，人口流入低于预期，地方政府干预房地产市场的效果较弱，存量房高企。
三是市场同质化竞争严重，市场泡沫太多。 云南和邦润达投资有限责任公司董事长周国繁同时指出，一些城市库存高企一定程度上是房地产行业畸形竞争和发展的结果，部分大中型房企漠视实际需求，盲目量产，导致产品同质化，库存量大，且小企业又一直在抄袭大中型企业的模式，导致供给端出了问题。
四是一些城市房地产“大跃进”的后遗症正在显现。 周大研说，部分城市的房地产是“大跃进”开发，企业盲目跟风，少了科学研究的过程，导致问题不断积累。 以昆明市为例，楼市与大规模城中村改造紧密联系，并由此进入商业地产供应的井喷期，也形成了昆明商品房供应的主力。 “昆明城中村改造虽然目前已收紧，但造成了大量泡沫，给昆明楼市乃至整个城市留下的难题需要很多年去消化。 ”
尽管2月1日的政策出台再次降低非限购城市房贷“门槛”，意在刺激市场需求化解过剩库存，但效果仍有待市场观察。 “目前全国市场分化明显，预计对于该政策各地执行力度不一。 ”中原地产首席分析师张大伟说，一线城市限购，不执行新首付政策，但对心理预期影响较大。 预计积极响应的主要是二线城市。 三四线城市银行放贷谨慎，执行可能性并不大。
推动存量消化和开发须政企双管齐下
一些业内人士表示，房地产库存去化问题是房地产市场发展中形成的阶段性问题。 全国房地产市场区域分化凸显，说明在抓好国家政策的贯彻落实外，还须做好各地方的政策措施的研究储备，结合中小城市实际细化针对性的举措。 同时还要积极引导房地产行业及时调整转型，加速房地产存量消化和存量开发。
一是加大促进购房消费的政策供给和落实。 云南省住建部门的有关人士指出，主要方式包括通过金融、户籍、住宅标准等政策宽松，促进购房消费和转移库存。 要继续降准降息，继续降低商业贷款首付；要推动户籍改革，比如昆明市呈贡区人口较少，存量房较多，则可以考虑在呈贡实施购房落户政策；要调整普通住宅界定标准，以降低交易税费，提高房地产市场消费信心，促进改善性住房消费；地方政府要考虑实施购房补贴政策，同时基于昆明的实际情况，鼓励城中村项目和三旧改造项目进行货币化安置，以购代建，实现回迁户、政府、企业之间的共赢。
“关于房地产行业的税费之多，抬高了房地产开发的成本，束缚房地产市场除刚性需求之外的投资需求和改善性需求。 ”周大研说，推进存量消化需要政府下决心在税费政策上有所突破。
二是积极引导房地产角色转变。 在一些业内观察人士看来，以往房企只会循环往复找钱、拿地、卖房，这样的模式已经不合时宜。 要更加注重引导房地产与其他产业的配套、结合，提供个性化定制服务等。 “比如一些房企尝试根据客户的需求进行产品生产，以满足不同客户不同需求的C2B项目定制就是一种方向。 ”周国繁说。
（以上回答发布于2016-02-18，当前相关购房政策请以实际为准）
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