（原标题：事关购房、就医、买车......多项民生福利密集出台）
购房首付比例下调、公积金贷款利率下调、房贷利率取消下限；全国首批汽车以旧换新补贴发放；20多省份实现医保个人账户省内异地家庭共济......近期多个领域持续释放民生福利，这些好消息你都知道了吗？
购房迎来诸多福利
多项重磅政策同时出炉
就在三天前的5月17日，楼市四项重磅政策同时出炉，包括购房首付比例下调、公积金贷款利率下调、房贷利率取消下限，还有一个就是收购库存房源充当保障房。特别是中国人民银行17日下午宣布，将提供3000亿元保障性住房再贷款支持政府收储行为，引起社会广泛关注。
降首付、降利率、取消下限，几项新政对意欲购房的群体来说无疑是一大利好消息。政策调整后，首付比例、房贷利率均将处于历史低点，进一步降低居民购房的首付门槛及购房成本，有望提振居民购房意愿。
多地也第一时间响应新政，尤其公积金贷款利率政策得到了各地积极反馈。据不完全统计，目前已经有合肥、成都、苏州、重庆、上海、广州、北京、深圳等城市，以及江西、河南等地同步下调公积金贷款利率。
住房公积金个人住房贷款利率下调0.25个百分点，到底缴存人能得到多大实惠？以一笔金额100万元、期限30年的首套住房公积金个人住房贷款为例，选择等额本息还款方式，月供将由4270.16元降至4135.57元，减少约135元，总利息支出将减少4.85万元。购房人得到的好处是实实在在的。
值得关注的是，此次贷款利率调整范围既包括新发放的住房公积金个人住房贷款，也包括存量住房公积金个人住房贷款。2024年5月18日前已发放的个人住房公积金贷款，自2025年1月1日起执行新利率。2024年5月18日（含）后新发放的个人住房公积金贷款，将直接按照调整后的新利率执行。住房城乡建设部表示，将指导城市住房公积金管理中心按照规定，做好政策衔接工作，确保缴存人能够第一时间享受到政策优惠。
全国首批汽车以旧换新补贴已发放
补贴在哪领？怎么领？细则来了
当前，汽车以旧换新活动正在全国各地火热进行。近日，商务部、财政部等七部门联合发布《汽车以旧换新补贴实施细则》，明确了汽车以旧换新的补贴标准。这两天，全国首批汽车以旧换新补贴已发放。
内蒙古乌兰察布市市民郭世伟于5月初，在乌兰察布市一4S店购买了一辆新车，并同步在商务部业务系统统一平台提交了旧车报废手续、新车购买资料和银行卡信息。5月14日，郭世伟收到以旧换新的补贴款，这也是全国发放的首例汽车以旧换新补贴。
有没有心动？对于想换车的消费者来说，参与此次汽车以旧换新行动是一个相当不错的选择。这里再给大家提几个醒：
汽车以旧换新实施时间为自《汽车以旧换新补贴实施细则》印发之日（即2024年4月24日）起，至2024年12月31日止。补贴申请时间为自2024年4月24日起，至2025年1月10日止。如需更改补正相关信息的，也应于2025年1月10日24时前完成。
凡在政策实施期间，对于个人消费者报废国三及以下排放标准乘用车或2018年4月30日（含当日）前注册登记的新能源乘用车，并购买纳入工业和信息化部《减免车辆购置税的新能源汽车车型目录》的新能源乘用车新车或2.0升及以下排量燃油乘用车新车后，完成车辆注册登记的，给予定额补贴。
如果消费者在政策实施期间购买了纳入《减免车辆购置税的新能源汽车车型目录》的新能源汽车，在提交补贴申请时，该车型已从《减免车辆购置税的新能源汽车车型目录》中移除，是否可以享受补贴？
还有一件事大家也得知道。《汽车以旧换新补贴实施细则》还明确：汽车以旧换新补贴申请新车和旧车必须是同一个人，汽车以旧换新的补贴范围不含单位用车，此次补贴只针对个人消费者。
商务部相关负责人介绍，消费者可通过汽车以旧换新平台的网页端、小程序，提交申请材料，并实时查看进度。目前，各地正在加快审核，尽快将资金发放到消费者手中。
20多个省份实现医保个人账户省内异地家庭共济
9省份将于今年年底前实现
国家医保局18日消息，目前已有22个省份和新疆生产建设兵团实现了医保个人账户省内异地家庭共济，具体包括北京、天津、上海、重庆、河北、山西、内蒙古、吉林、江苏、福建、江西、湖南、广西、海南、四川、贵州、云南、西藏、甘肃、青海、宁夏、新疆以及新疆生产建设兵团。
浙江、河南、山东、广东部分实现了省内共济，将于今年年底前全部实现，安徽、陕西近期很快将实现省内共济，辽宁、黑龙江、湖北将于今年年底前实现。
医保个人账户家庭共济是指参保人在参加了职工医保后，通过办理职工医保个人账户家庭共济，将个人账户授权给已参保的父母、配偶和子女使用，比如用于支付合规医药费用中的个人自付部分等。实现省内异地共济是指共济人和被共济人在同一个省份参保，但不在同一个统筹区，也可以共济给亲属。
当前，全国各地的人员流动性强，实现省内异地共济无疑将在很大程度上便利一个家庭的看病就医和医保使用。
这里给大家补充一个重要提醒：国家医保局介绍，医保个人账户家庭共济需要满足两个前提：一是参保人的父母、配偶、子女参加了基本医保（包括职工医保和居民医保）；二是参保人办理了职工医保个人账户“家庭共济”。
参保人可通过国家医保服务平台App地方专区、当地医保部门微信公众号、官方网站等的“职工医保个人账户家庭共济”功能模块，实现线上办理，具体途径由各统筹区医保部门向社会公开，同时线下医保大厅也可办理该项业务。
不换卡、不换号、不改套餐
5G异网漫游真的来了
现在绝大多数人基本都是手机不离身，遇到没有信号的区域真的很抓狂。这一次，这件事有了解决办法：不换卡，不换号，不改套餐，就能使用其他运营商的5G网络。
什么意思？就是说：假如你现在用的是某家运营商的卡，到了一个没有这家运营商5G信号的地方，只要这个地方开通了5G异网漫游服务，你就可以漫游到其他运营商的5G网络上，主打一个丝滑流畅。
只要是去年11月以后新进网的5G手机，都支持5G异网漫游功能。开启这个功能后，在开通5G异网漫游服务的地区，当所属运营商没有5G网络覆盖时，可以接入其他运营商的5G网络，继续使用5G服务。
更让人开心的是，这样的共享网络还很省钱。业内人士称，当我们使用5G异网漫游的时候，手机还是按照原先的套餐来，并不会因为你用的是电信卡，想用移动的网络就要额外再办一个移动套餐，更不用交什么异网漫游费之类的，直接用就完事了。
现阶段，5G异网漫游技术正在新疆试点运行，试点了一年，效果还不错。虽然现在你生活的地区可能还没有这个功能，但是5G异网漫游商用推广启动后，将有更多地区提供这种服务。一起期待吧！
深户有什么好处？
深户好处在于：医保待遇、养老福利多、方便子女上学、租房与生活补贴。
1、医保待遇
深圳医保分为一、二、三档，一档是最好的，三档最差。大部分企业给非深户买的是二档或三档，门诊只能绑定在社康中心就医，报销范围小，报销比例也低；而深户是强制购买一档的，
可以在市内任一医院使用，报销范围广报销比例也高。另外，深户可以个人缴纳医保，非深户自由职业或失业的话，不能自己缴纳医保，只能花钱找公司挂靠。
2、少儿医保
深户婴儿出生就可以办理少儿医保，非深户要等到小孩进幼儿园或小学才能办理。都知道小孩抵抗力弱，生病比较多，有少儿医保，可以省去一笔不小的费用。此外，深户小孩还可以领取儿童成长补贴。
3、养老福利多
将来退休可以办理老人证，享受更高的养老金和其他福利。2010年起，深圳启动了为户籍80周岁以上享受居家养老服务的老年人，购买意外伤害及意外医疗保险项目。
4、方便子女上学
免除了借读费，学费可以更低，还可以在升学率较高的学校里申请到学位。高考不用回原籍考试，分数线要比其他省市要低很多，上大学的概率提高。更厉害的是还有优先就业的好处。
5、租房与生活补贴
深圳为吸引人才，为全日制学历的大学生提供入户租房补贴，本科元，硕士元，博士元。此外龙岗、龙华、宝安三个区，还提供同等额度的区级补贴，只要满足社保等条件，本科市级区级补贴总计可领元，硕士元，博士元。
应对疫情，上海各行各业出台80多个标准或规范！
疫情当前，上海各行各业已出台80多个针对性标准或规范，包括社区事务受理服务中心、婚姻登记场所、连锁百货购物行业、殡葬服务机构、儿童福利领域、养老服务领域、福利彩票销售场所、救助管理机构和托养机构等。更多详情↓
社区事务受理服务中心
感染预防控制
疫情防疫期间，各区应指导社区事务受理服务中心重视消毒、防护工作，提高感染预防控制意识。
加强环境管理。
加强工作人员动态防疫监测。
加强办事群众疫情检测。
可疑病例发现与报告
推进“一网通办”在线办理
公布“全程网办”清单，通过本市“一网通办”平台、“一网通办”智能自助终端载体引导居民网上、掌上办事服务，从源头上减少受理大厅现场人员流量。
其他措施
公布在疫情期间“不需要急于到社区事务受理服务中心办理的事项”清单；如有必要，可以在中午时间段（12:00—13:00）暂停对外服务，开展消毒等卫生防疫工作，并提前或及时公告，做好解释说明工作。同时，各区可根据实际情况关闭分中心、服务站、延伸点，减少人群聚集。
疫情防控期间， 社 区事务受理服务中心事项 也能
“在家办、网上办”！
对于近期需要办理个人社区政务服务事项的居民朋友，别犯难、别扎堆，市民政局提醒您，尽量网上办、掌上办，减少线下办、集中办。网上办理事项及流程如下↓
“一网通办”总门户
地址：
、进入“一网通办”后，点击“个人社区事务服务”页面。（提示：居民使用“一网通办”的网站服务，需在“一网通办”网站进行注册并通过实名认证。）
2、可以通过“按部门”以及“关键字”等条件，查找需要办理的事项。找到需要办理的事项后，点击位于该事项后下角的【立即办理】，即可进入事项申请办理页面。
哪些事务可以不跑腿就能线上全程网办？
诸如“办理就医记录册的申领、更换、补发”“居住证新办”等43项事务都可以实现线上全程网办，只要您打开电脑或手机登录“一网通办”就能实现，省时又省力。请看清单↓
（点击图片可放大查看）
哪些事务不必急于来受理中心办理？
1.依据《上海市退休职工住院补充医疗互助保障计划条款》，被保障人申请给付补充医疗保障金的权利，在医疗费专用收据出具之日起两年内有效（工会理赔发票2年内有效）。疫情期间，在原2年有效期基础上可再延长半年。
2.原社保卡2020年12月31日前未损坏遗失的情况下仍可使用；外来人员的原医保卡也可使用，不必急于此时扎堆办理。
4.境内来沪人员如需办理居住登记或申领居住证，可通过“上海公安人口管理微信公众号-业务办理-居住证办理”申请，相关业务全程网上办理。
5.领取失业保险金人员，一次申领期满后，如需继续领取，可以通过“上海人社”app办理“申请领取失业保险金”业务。
6.长护险申请及重新评估。自2020年1月31日起，“一网通办”以及社区事务受理系统中“长期护理保险相关事务申请”事项下设的“长护险申请”“互助帮困人员长护险申请”两个功能暂时关闭，恢复时间另行通知。对于因评估有效期届满需要重新评估的，暂停上门评估。原评估有效期在2020年3月底前到期的，其原有的长护险待遇延续3个月。
7.对于大病登记有效期在2020年6月30日前到期的，市医保将一律续期半年。
8.本市参保人可通过“一网通办”平台在线申领《医保卡》及《就医记录册》。
9.参保人因急诊等特殊情况产生需要报销的医疗费票据，如在6月30日前超过零星报销规定时效的（开具收据之日起的6个月内），可延长到12月31日前申请。
10.延长居保大病保险报销发票业务有效期，参保人符合居保大病保险报销政策范围的发票，如在6月30日前超过零星报销规定时效的（开具收据之日起的6个月内），可延长到12月31日前申请办理居民大病保险报销。
11.离沪参保人如未及时办理异地医保备案手续，可以通过“一网通办”办理，也可通过拨打上海医保经办电话（，，），核实身份，确认相关信息后办理。
12.可延长社会保险缴费期：因受疫情影响，本市灵活就业人员和城乡居民未能按时办理参保登记、缴纳社会保险费等业务的，允许其在疫情结束后补办，相关补缴手续应在疫情解除后三个月内完成。
13.确保各项社会保险待遇按时足额发放：社保经办机构将及时做好养老、工伤、遗属等待遇的核定，确保各类社会保险待遇按时足额发放。疫情防控期间，参保人员未能及时办理相关待遇申领手续的，经审核后符合条件的按规定予以补发待遇。
15.“上海市残疾人机（电）动轮椅车申购登记”“上海市残疾人机（电）动轮椅车申购意向登记”两个功能自2020年2月5日起暂时关闭，具体恢复时间另行通知。
婚姻登记场所
优化婚姻登记服务流程
推行登记预约制。
做好登记前预审。
通过传真、微信、QQ、电子邮箱等群众不到现场的方式，进行婚姻登记材料预审，缩短现场办理时间。
引导错峰登记。
研判登记高峰日。
做好应对疫情防控期间结婚登记高峰日的应急预案，优先办理已预约的结婚登记。适时腾出颁证厅、婚姻家庭辅导室等场所作为分流人员的区域，减少人员聚集。
调整选择性服务。
暂停结婚登记颁证和婚姻家庭辅导等非法定程序的服务，减少人员聚集和逗留时间。
强化婚姻登记疫情防控措施
婚姻登记当事人预防措施
对进入婚姻登记场所的当事人、特殊群体的陪同人员进行体温检测。除残疾人、老年人等特殊群体前往登记的，其他陪同人员一律不得进入场所。 当事人、特殊群体的陪同人员进入场所时佩戴口罩。
婚姻登记场所预防措施
即日起关闭上海婚姻文化展示馆、颁证厅、婚姻家庭辅导室等服务类场所，减少人员逗留时间。
定时对婚姻登记接触性设备、仪器进行消毒，确保设备运转正常。
洗手间配备足额的洗手液，供水设施正常。每天及时清理废品，保持场所环境卫生清洁和空气流通。
殡葬服务机构
殡葬服务机构环境控制
服务遗体场所应符合《殡仪馆建筑设计规范》（JGJ 124-1999 ）的有关规定。
殡葬服务机构应每天对室内空气进行消毒，空气消毒可用高效消毒剂，或用紫外线消毒，每次1小时，每日2～3次。
疫情防控期间，殡葬服务机构不举办守灵、公开告别、公开祭祀祭奠等人员聚集活动。
人员防护
接触遗体工作人员防护
须穿戴工作服、一次性工作帽、一次性手套和长袖加厚橡胶手套、一次性防护服、医用防护口罩、护目镜或防护面屏、工作鞋或胶靴等，全面做好个人防护。
非接触遗体工作人员防护
进入工作区前，工作人员须进行体温检测，认真做好个人防护措施。
服务对象防护
殡葬服务机构应主动做好服务对象的健康监测和防护，应配备消毒液、测温枪等必要的防护用品。
服务对象应配合殡葬服务机构做好体温检测，自觉佩带口罩，做好个人防护措施。
安全防控措施
各殡葬服务机构要进行全员培训，提高安全防护意识和能力， 加强对员工的健康管理，每天做好体温检测。
儿童福利领域
儿童福利服务机构疫情防控工作规范
本规范中所指儿童福利服务机构包括儿童福利机构、未成年人救助保护机构，以及为残疾儿童提供集中住养、康复服务的社会服务机构。
制定防控应急预案
宣传防控知识
实行封闭管理
1、全面取消所有外出及机构内集中性活动。
2、停止所有外来人员探访慰问和志愿者服务，暂停实习生到机构实习，停止对社区儿童的康复接诊工作。
3、对所有进入机构的工作人员进行体温测量，如出现异常（体温超过37.3°）劝返，杜绝带病上班，按要求进行报告并自行隔离观察或就医。
4、除特种车辆、员工及后勤车辆外，所有外来人员及车辆一律不得进入机构，进入机构的人员、车辆要进行消毒。
分区域分类管理
1、明确划分各科室更衣区、清洁区，设立隔离区、隔离室等。对机构内发热儿童、新入院儿童、外出治疗返回的儿童，在机构隔离区域进行严格医学观察，提前把控风险，杜绝交叉感染。
严格执行防护流程
落实进入机构消毒流程。
规范开展儿童护理
舒缓员工和儿童情绪
保障物资供应
强化应急保障
强化备班备勤制度，备班人员要时刻待命，手机24小时开机，随时处理应急状况。提前与所在辖区防控指挥部等相关部门协调，预备应急车辆，随时为可能发生的状况做好应急准备。
落实监测和报告制度
各科室每日监测儿童及员工体温，做好记录，同时了解员工日常接触亲属及共同居住人身体状况，一并报机构防控工作小组汇总。
社区特殊儿童疫情防控工作规范
本规范中所指社区特殊儿童包括本市社会散居孤儿、困境儿童、农村留守儿童，以及因监护人被确定为新冠肺炎确诊和疑似对象被隔离观察而监护缺失的儿童。
建立每日联系和长效关爱制度
将社区特殊儿童优先纳入社区疫情防控体系
加强基本生活保障
落实实际生活照料人
对疫情防控期间出现的因监护缺失或监护不当而陷入困境的儿童，应于1个工作日内帮助其协调落实生活照料人。对于无法落实照料人的，应送至本辖区未成年人救助保护中心（困境儿童临时照料场所），并由民政部门落实专人，提供临时生活照料。
纳入社区重点关怀对象
支持社区特殊儿童在疫情防控期间居家生活和学习，对因身体残疾等原因外出困难的儿童家庭提供代为送菜、代买生活学习物品等服务，保证儿童居家生活的物资供应，对确需外出的社区特殊儿童提供口罩等个人防护用品，确保其外出安全。
加强多种形式的宣传防控
养老服务领域
健全值班值守与网上每日直报制度
市、区民政部门和各养老服务机构均建立疫情防控工作机制，积极落实市委和市政府及相关部门疫情防控指导要求。
养老机构负责人
全面负责防控工作，制定并实施防控方案和应急预案。
市、区民政部门和养老机构
建立24小时应急值守制度，确保通讯畅通。同时，通过网上直报系统于每日下午15点准时报送返院老人、返院员工、人员隔离等信息，不得迟报、瞒报、漏报。
严格人员出入管理制度
针对家属探视，不提倡家属进入养老机构探视，引导和帮助老年人同家属之间利用视频、电话等方式建立联系；确有因老年人病重、病危、病故等特殊情况需探视到访的，应做好登记核查、体温监测等工作；对非直系家属（监护人）和非本市居住的老年人家属，暂不开放探视。
针对春节离院老年人
，养老机构应积极与老年人家属协商，待疫情稳定后再返院，请老年人家属支持理解。确需返院的老年人，在院内开设专区隔离收住，隔离区观察14天无异常后再返回生活区。
针对返沪员工
，各养老服务机构对离沪返回的工作人员一律要求自行居家观察14天，观察结束情况正常后上班。
针对在院员工
，要求有条件的养老机构尽量安排工作人员在养老机构内居住；居住在外的工作人员上下班途中尽量不乘坐公共交通工具，避免出入人员密集场所，在居住地出现疑似症状的，应及时就医并报告养老机构。
做好隔离场所保障
，养老机构内应设置隔离观察室，配置相应防护用品，配备必要生活和护理服务条件。
强化机构内部防护
定时测量体温
关注老年人健康
做好环境消毒
停止聚集性活动
保障刚需养老服务
养老机构要在做好疫情防控的同时，继续做好入住老年人各项服务工作。
做好老年人心理慰籍
加强老年人心理调节，对在隔离区观察的老年人给予重点关怀。积极做好和家属的沟通解释工作，缓解家属紧张情绪，争取家属理解和支持。
福利彩票销售场所
销售从业者遵守防疫承诺
1、从业者承诺要自行健康监测，若出现新型冠状病毒感染的可疑症状，不允许带病上班。
2、从业者必须佩戴口罩上岗。
3、要求购彩者进店必须佩戴口罩。若发现新型冠状病毒感染的可疑症状者，销售员应要求其离开，并及时向销售场所所在街镇（乡）相关部门报告。
4、彩票销售场所内公用物品或部位要定期清洗和消毒。
5、保持室内空气流通，加强开窗通风换气频率，保持室内环境卫生清洁。
6、购彩者在购彩或兑奖行为结束后，提醒其不要在销售场所内长时间逗留。
7、彩票销售场所具体防疫操作要求和标准以《中国福利彩票销售场所疫情防控指南》为准。
彩民进入销售场所防疫要求
1、彩民进入销售场所，必须确保身体健康，符合人员流动要求，居家隔离、疑似人员杜绝进入销售场所。
2、彩民必须佩戴符合要求的口罩购彩。
3、彩民在店内，尽可能减少逗留时间，不聚集、不扎堆。
4、彩民在店内服从销售人员的引导，共同营造良好的购彩环境。
救助管理机构和托养机构
全市各级救助管理机构和托养机构要全面加强入站甄别，做好站内疫情防控，加强机构自身防控，实施封闭式管理，人员不得随意进出。
受助人员管理
入站预检
救助管理机构在受理登记前增加一次预检流程。所有进站人员都需测量体温。 自行来站的求助人员由专人发放口罩，并用免洗抗菌洗手液洗手。
受理接待
1、求助人员进入受理大厅后再次测量体温，工作人员应再次询问求助人员基本情况、目前身体状况、近期是否到过重点地区或有无相关接触史。
为受助人员办理入站登记过程中，工作人员全程佩戴口罩，并与受助人员保持1米以上的距离。
2、为受助人员进行贵重物品暂存、行李物品保存的过程中除佩戴口罩外，还应视情况增加护目镜和医用检查手套，同时对暂存行李物品进行消毒。
日常照料
1、生活救助
⑴ 每天为受助人员测量体温并做好相关记录
⑵ 受助人员的个人用品一人一物，确保不混用，并做到每日消毒。
⑷ 受助人员离站后须立即更换和清洗所有床上用品，并做好房间的清洁消毒和通风。
⑸ 对救助管理机构和托养机构场所内用品，每天通过消毒液、紫外线灯、开窗通风等多种方式进行消毒。
2、医疗救助
保健站医生负责做好卫生消毒防护指导工作。
离站管理
离站前工作人员需对受助人员测量体温，存在发烧、咳嗽、气促或疑似疫情感染情形的受助人员不得办理离站手续。
对受助人员户籍地属于疫情严重地区或家属居住在疫情严重地区的，暂停接领。
物资保障
市救助管理站、市救助管理二站、托养机构各配备4个手持红外测温仪，其他救助站各配备1个手持红外测温仪。各站要保障防疫所需的洗手液、口罩等防疫消毒用品足额到位。
连锁店、百货商场
根据对事关群众生活“必需行业”的复工安排，本着“安全为上、保障刚需”原则，家政、餐饮、美容美发、副食品、商贸和物流等六大行业协会结合行业特点和疫情防控需要，起草并发布了疫情防控工作指南。
如，全市商贸行业疫情防控工作指南中明确：要分类管理，做好返沪员工，特别是疫情严重地区返沪员工的信息登记、健康监测、居家留观等工作。
加强员工上岗前身体状况排査，一线上岗员工必须佩戴口罩，加强卫生防护措施，做到勤洗手、勤消毒等。
顾客入店前做好体温检测，提供消毒清洁，提示口罩佩戴。遇到顾客密集，采取相应限流措施。
对于场所管理，明确：通风消毒，加强经营场所清洁、通风、消毒，对公共区域、卫生区城、公共设施、工具设备等增加消毒频次，各营业网点应配备体温检测设备，适当配备酒精消毒剂或免洗手消毒剂。
安排集中住宿企业，要加强住宿场所的消毒通风等疫情防控工作。同时要求加强入驻商户管理，公示场所每日消毒情况等。
对于活动管理，明确：暂停各类营销推广活动，暂停食品试吃等服务。超市卖场要落实民生保供职贵，确保正常经营商场可根据实际情况，缩短经营时间。
此外，建议健全机制，建立疫情防控的每日排查、每日通告、每日报工作机制，加强内部管理，及时沟通信息。
转自上海发布 编辑：周宝平
房价跟供求关系无关，只是那些不用住房的人占了房子的大部分资源
宏观调控之后，房价没跌，但市场中的房租开始下跌了。 大多数城市中房价都开始出现了房价的波动，于是经济学家们又开始忽悠“房价下跌了，买方不如租房”。 房价确实与房租有着密切的关联，但房租下跌了真的就是不能买房了吗？房价与租金的一般关系市场经济的国家中，特别是发达国家中，住房是一个自由供给的市场，除社会保障体系之外，买与租是完全充分的市场调节。 住房的私有化率水平较低（其住房私有化率低，则是因为税收制度与生活习惯及文化的原因所造成的）。 欧洲大部分国家的住房私有化率低于50％，美国也仅为不足70％的私有化率，其市场中的购买与租赁都是处于供给与需求相对平衡的状态下。 人员与就业是无限制而充分流动的。 相当一部分住房（除私人自有住房之外）由基金、机构或私人组织（包括个人）所拥有。 以便向市场提供充分的公寓式出租用房源。 由于大量的房屋是用于出租获取收益，因此租金的多少与房价直接挂钩，影响着购买与建设。 当租金回报率高时，人们会购进更多的住房用于出租，房价会在购买需求增加时上升。 如果由于房价的上升使租金回报率过渡下降时，购买行为就会减少，使房价上升的幅度降低或下降。 当房价下降到租金回报率提升到增加购买需求时，租金又影响着房价的上升，并靠市场中的供求关系保持上升中的相对平衡。 租金影响着房价，房价影响着租金，相互制约。 但是总体的房租和房价都是在一个较长的周期中保持上升的趋势，因为人均GDP和人均收入水平是始终保持着上升而非下降的趋势的，人们对生活享受的追求是只会上升而不会下降的。 中国的特殊性中国的住房情况与发达国家和市场经济国家完全不同，重要的原因在于长达50年的住房福利性实物分配制度和以限定租金标准的公房出租为主导的非市场化供给制度的基础。 1）中国是一个人均GDP较低的发展中国家，但长期的住房实物分配制度和房改价售房制度让中国城镇的住房私有化率高达80％以上，私有化住房中80％是用房改购房方式取得产权的。 如果按国际上不分城市对农村的住房合并计算的住房私有化率大约会高达94％。 如果在扣除大量城市中的标准租金的公房出租之后，严格意义上说中国根本就没有一个市场化的租务市场，其租房市场的总量是极低的（不超过总量中的5％）。 这种租金对市场中的房价的影响也是极低的。 城镇80％以上的住房私有化率说明中国家庭的实物资产量很大，而住房二次交易的流通量和出租量较低，住房市场价出租的市场量很低。 全国城镇中拥有第二套住房的比例仅为7％，而第二套住房用于出租的量不到50％，租金对房价的影响就更低了。 如果按30％的城市家庭为低收入家庭，这部分人群中的住房私有化率也高达62％，高于大多数发达国家的水平，而租房中租用国家公房，执行标准低租金的用户占80％以上，还有廉租房和传统旧私房做补充，因此租金水平与市场中的房价无关。 2）中国城镇中市场化租金的税务市场大部分面对流动性人口和临时性家庭完全是一种过渡性的租务市场，而不像大多数发达国家中许多家庭几辈子都是租房。 这些租用对象以外国人、外地人和未组成家庭的年青人为主（包括租用农民住房），绝大多数是统计中有住房的家庭（而非无房户）。 因此过渡性租房的标准则与完全市场化中的常态是有差别的。 涉外的出租，房子好、地点好、租金高，白领住房、经商与办公的出租（将住房用于办公的出租占较大比例）也会租金略高，一般用于过渡性居住的则租金略低。 住房的好坏与位置差别也巨大，城乡结合部的租金和农村农民用房的租金就会更加偏低。 由于租务市场的对象与住房质量差别太大，又几乎是相互隔绝、各自独立的市场供求关系，导致租金信息难以统一成为影响房价的因素。 3）中国的商品房市场是以期房销售为主的市场（期房销售约占64%），因此租金对购房的反映是一种相对滞后的信息，而非当期的信息。 在连续十年的租金与房价的增幅升降关系的对比曲线中，多次出现的是房租向上行时房价向下行，而房价上行时租金下行的交叉。 也许期房销售有一个实际住房投入出租和使用的时间差有关。 市场中的租金随供求关系的变化不会与期房的销售相关，而只会与住房的实际投入使用量相关，但期房的销售供求关系却可能与租金的变化相关。 也许租金会成为先期指数，那么要关心的并不是今天的房租高低，而是明天或一两年之后的房租高低，因此今天的购房是为了明天的房租（如果用于出租）。 尽管房租与房价是相互影响和波动的，但其总体的趋势是上升的。 从总量关系上看，供不应求仍将在一个较长的时期内成为主要矛盾，毕竟这个租务市场还是太小了，以自有住房为主的比例仍是市场中的主流。 房子如果不是用于出租，房价的上涨仍是一个长期的发展趋势。 传统的拥有房产占主导地位的文化，使人们更多的仍关心着房价而非房租。 4）市场中用于出租的住房本来并不多，租房难是全国各城市的普遍现象，也因此才有了少量市场化租务市场中的高回报，但严厉的宏观调控措施，特别是一系列税收征管规定让未来用于转让的住房被突然抬高的门槛挡在了交易市场之外，被动的转化成了用于出租的产品。 于是一时之间因政策的特殊压力市场中用于出租的房源迅速增加了。 如果短时间内的供给大量增加而需求基本不变时，那么租金一定会向下的。 尤其是那些被银行贷款逼的无处逃的“房东”，在有租金比没收入强的心理压力下，租金市场已经被政策扭曲了，租金下降就成为短期中的必然。 但这种租务市场中的租金并不能正确的反映长期的供求关系。 这种房源会在一定条件下转换成交易的商品，而非长期的出租房源。 那么这种变化会在什么时候发生呢？一旦发生是否会将租金的水平拉高呢？特殊政策下的变化也许是个短期行为的表象，但购房行为则是一个长期中的持有资产和居住享受的双重行为。 既不能用国际上发达国家有完善的租务市场的惯例解释中国的短期行为，也不能用现实短期的租金（而非长期的租金趋势）推导出长期的购房结果。 租金下跌就不买房子了吗？买房的决定性因素并不是租金，必须承认从经济学的角度而言，租金的水平在一个正常的租务市场中长期的租金水平代表着房屋的价值。 当租金收益合理时，房价会稳定在一个合理的价位，租金低房价会低，租金高房价高，租金低时不应购买高于租金合理回报的房价的房子。 但在一个非正常租务市场中，现时租金的变化并不能代表一个长期的发展趋势。 基础在于中国的城市发展正处于一个人们急于改善居住条件和提高生活质量的阶段，更不是仅仅解决有地方居住的房荒阶段。 决定是否购房的主要因素是需求，这种需求的前提是有购房的能力。 没有能力的本不应过分的要求住房消费而影响正常的家庭生活，而不管租金的回报是高与低。 需求分为扩大居住面积的改善性需求（包括形成独立家庭满足隐私生活需求的扩大居住面积）、提高生活质量的升级性需求、满足精神享受的奢侈性需求、期待资产升值和取得租金收益的投资性需求，也有因拆迁等原因而形成的强制性需求和城市化过程中为就医、就学、就业、经商、养老而向城市聚集的迁移性需求。 这中间大多数需求是长期持有或居住的需求，除以获取租金收益为目的的需求之外，都不是从投资角度考虑购房，因此租金的浮动即使在购买时机上而言也是影响不大的。 尤其是地点、位置、户型、建筑本身的优势并非租金能影响的，而是如不事先购买将失去永久资源的一种选择权。 租金低而缓购房的前提条件是：一、当租金低时，居住需求有足够的租房条件保障，减少购房的需求而使房价下跌；二、是居住需求所购房的产品在地点、位置、户型、环境等方面能提供充分的选择保证，并在延迟购买行为时有理想的选择条件或替代产品，如果不能得到上述两个条件的满足，那么除非购房是为短期收取房租的盈利行为的投资者之外，租金并不能影响其它的购房动机的选择。 如果租金的降低是因为更多的人选择了购房，而减少了租房的市场需求所造成的，或更多已购房的人短期将房屋供给市场租用，但并不能解决人们长期居住的问题，人们则更愿意取得产权而活得更安全些。 中国的租务市场的非稳定性还在于中国现有就业的自由选择性少于完全市场化的发达国家。 与父母同居一地或在出生地，或成家地选择就业条件的占多数。 有一套稳定的属于家庭所有的住房的人群占主导地位。 租金的高低尚不足以让这些人为了减少支出而放弃购房的行为。 预期与稳定性购房是一种购置资产与解决居住并存的行为。 租房则是为解决居住而没有投资功能的行为。 （如果不购房是为把资金用于其他投资而能有保障的获取更多收益则于购房后抵押贷款再投资是相同的）这两者之间的差别在于购房除解决合理的居住之外，还有投资功能和投资收益的可能（升值收益），而租房则只能是单纯的消费，租房并不会增加收益。 这个差别所反映出的是人们的预期与稳定性。 预期是当选择租房时，房租的长期预期是高是低，租用的房屋是否可长期适用有长期的稳定性。 否则租用的房屋则成为即无法按个人的生活意愿进行装修，而且还要经常的为寻租和搬家而苦恼。 另外一个预期则是房价是否会下降，预期是升还是降。 如果长期房价永远是上升的（从全球的经济发展情况看，如果把房价放在一个较长的周期中考察会发现只有升而没有降），那么为短期租金的节支会造成长期的房价损失。 房价的增长最终会淹没从租金中获得的收益。 对预期的判断不能脱离城市的发展现状而独立的谈经济学的基本原理。 国际发达国家的城市建设和住房已进入了一个相对的稳定期，城市的基本格局随着城市化率的提高也相对固定，城市功能布局相对成熟，房屋建造、装修与配置的水平差异性较小，租务市场，欧洲的许多国家租金是社会、社团协商确定的（并非完全自由竞争和市场化的），其预期是相对可测与稳定的。 但中国正处于城市化加速的进程之中，城市功能与格局都在巨大的变化之中，基础设施和交通系统的变化可称是翻天覆地，房屋的建造水平与配置条件有天壤之别，城区的建设、建造与翻新速度不可同日而与，租房和购房就决不仅仅是用短期的租金水平可左右的。 如北京明显的居住用地向五环外转移，二环之内政府已明确要减少和停批住宅建设，人口要向外转移。 类似这种将市政府一级的办公向新区迁移的决非少数城市，那么又如何确定人们的预期与稳定性呢？当你想购买北京城内的住房时，也许这个地区已没有住宅可卖了。 制度与文化的差别当购房比租房有更多的好处时，为什么国外发达国家的住房私有化率会比发展中国家的中国还低，而不是更高呢？重要的是制度与文化的差别。 文化上的差别在于中国传统习惯于实物经济。 包括至今沿用的大陆法体系，习惯于拥有而非使用，习惯于子承父业，父债子还的血统沿承观念，习惯于与他人攀比与炫耀财富、地位、生活的享受，习惯于用财富争取话语权。 更重要的是“一大二公”的贫穷让人们记忆犹新。 当改革开放从住房的实物分配向住房私有化过渡之后，拥有一套自有产权的住房成为当局向社会公众所灌输的梦，不但加大了城市居民的住房消费，也大大膨胀了人们的住房消费欲望。 超前和超能力的住房消费观念让租房与社会保障性住房成了社会中的附属品。 尽管我个人反对这种不分差别一定要拥有带产权的新房才称得上解决了住房问题的错误观念，但却无法改变这种消费的预期。 于是中国刚刚开始富起来的人们会将购房摆在生活的第一位，而只将租房作为短期的过渡，并因此根本不去计算租金的收益对购房的影响。 制度上的差别在于土地的制度差别、产权制度的保护能力与税收制度的差别、契约与信任保证的差别、以及由文化和制度而产生的消费差别。 中国没有物权法，也没有物业税，拥有房产并不会增加保有与使用期间的费用。 有产权证书总比租约更为可靠，没有遗产税就可以无条件的继承……沿美丽的尼罗河两岸观光，最大的遗憾是沿岸的大量建筑是没有完工但住满了人的建筑，许多建筑暴露着没有外立面装饰的砖墙，许多房顶是上一层未建建筑的钢筋头。 原因在于盖完了的竣工建筑要收税，而未完工的建筑不收税，于是大量的家庭宁愿居住在未完工的房子里。 美国住房私有化率低于70%，其中老年人拥有房产的比例极低，而房屋每年的交易量约为中国的两倍，其中70%-80%是二手房交易。 一是制度上纳税人购房可以免个人所得税（按家庭纳税人个数计算免税额），于是不购房则无法享受免税，因此有能力的家庭没有不购房的。 但住房要交物业税和遗产税，于是几乎所有的家庭都不会考虑让子女继承住房，而是在老年没有稳定的劳动收入时卖掉房子而换取消费、养老的资金（包括住房的反抵押保险）。 大多数国家的遗产税都成为住房私有化率的障碍。 同时其市场化租务市场与契约的保护能满足用租房的方式长久的居住（有大量的出租式公寓存在，而非以个人所拥有的住房出租为主，有很强的制度稳定性）。 还有许多文化与制度上的差别，也有许多经济发展阶段上的差别，因此今天的中国并不能套用外国的经验与经济学的一般关系去解释。 最终决定购房动机的是制度环境与个人的偏好。 每个人有不同的需求，并不需要不出钱的人替出钱并有权决定财富使用和存在形式的人拿主意。 任何人都可以讲出无数购房不购房的理由，但房价的上涨让更多已购房人增加了自己的财富，这却是中国的社会现实
