上半年已过，大湾区不少城市的楼市成交出现显著回升。从成交结构来看，二手房成交量要远高于新房。

据乐有家数据，2024年6月，深圳二手房成交4172套，新房成交2927套；广州二手房成交10456套，新房成交7623套；东莞新房成交1714套，二手房成交2238套；佛山新房成交4534套，二手房成交4982套；惠州新房成交2356套，二手房成交2923套。

7月1日下午，美联物业全国研究中心总监何倩茹在微信接受《每日经济新闻》记者采访时表示，二手房和新房市场本身存在替代效应，在整体规模不变的情况下，更容易显现“跷跷板效应”，进入存量市场行情后，多数城市的新房开发数量将逐渐减少。从当下特征来看，大湾区不少城市已经步入了成熟阶段。

二手房成交大面积回暖

2024年上半年，深圳房地产市场在政策调控和房企年中冲刺的双重影响下，一手住宅和二手住宅成交量均有所上升。

据深圳房地产信息平台数据，6月份一手住宅网签套数达到2927套，环比上升45.7%，但同比仍有4.0%的跌幅。与此同时，二手住宅备案过户量达到4172套，环比上升5.3%，同比涨73.3%，创下2021年4月以来的新高。

上半年，深圳全市二手住宅过户成交21394套，同比大涨32%，创下近三年来的新高。然而，6月最新二手成交均价为6.05万元/平方米，同比下滑15%，反映出市场“量升价跌”态势。

类似现象在广州、佛山、东莞等城市也较为明显。

据合富研究院数据，2024年6月，广州二手住宅网签宗数达到10456宗，网签面积为105.92万平方米，环比分别大幅增长33.40%和34.13%，创下自2023年4月以来的新高。

从成交数据来看，6月广州各区的二手房成交面积环比都有两位数增长。其中，黄埔区的增幅最大，达到56.1%；增幅最低的从化区，也有近14%。

另据乐有家统计数据，今年6月，东莞新房住宅成交1714套，二手房成交2238套；佛山新房成交4534套，二手房成交4982套；惠州新房成交2356套，二手房成交2923套。

何倩茹提到，大湾区大部分城市的新房已经开发到远离市中心的位置，在地理位置上比很多二手房略逊一筹。而二手房周边的生活、交通、教育、医疗等配套设施已经非常成熟，且所见即所得，再加上近年新房市场难交付等问题，综合起来，就不难理解二手房会主导市场交易了。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则向每经记者表示，新房市场交易不及预期，主要在于各地新政特别是一线城市，针对新市民、外来人口等放开限购，缩短社保年限等。这迎合了当前刚需在热点城市集中的局面，需求更多被导入二手房市场，分流了以改善为主的新房市场需求。

超三成业主开始涨价

“二手房成交量高于新房市场，意味着一部分新房市场的购买力被二手房抢走了。当二手房市场表现强劲时，会对新房市场会产生一定的冲击，形成虹吸效应。”中国企业资本联盟副理事长柏文喜向每经记者表示。

不过，在柏文喜看来，如果未来二手房成交量持续攀升到一定量级后，将带动市场情绪，部分业主会寻求更高价格，这将导致部分二手房挂牌价出现上涨。

每经记者注意到，在成交量攀升的同时，深圳部分片区的房价也开始出现回涨。不过从整体情况来看，挂牌价下跌仍是主流。

深圳中原地产研究院数据显示，在监测的83个片区中，有28个片区的挂盘均价开始上涨，占比达到33.7%。

其中，观澜片区由于近期新增豪宅户型挂盘，价格出现异常波动，上涨47.6%，但不具备普遍参考性。其他涨幅较高的片区包括大鹏片区上涨8.5%，龙岗平湖片区涨幅8%，宝安福永片区涨幅4.2%。

与此同时，深圳二手房挂盘量也有所变化。新政满月后，深圳有39个片区的挂盘量上涨，占比47%。其中，福田区八卦岭片区挂盘量上涨67.1%，坪山中心区上涨55.6%。而挂盘量跌幅最大的是光明区公明中心区，下跌35.2%。

每经记者通过诸葛找房查询了解到，福田皇岗益田豪园居、罗湖莲塘名骏豪庭、龙华中心区南国丽园等楼盘挂牌价出现上涨。

深圳中原地产研究院提到，深圳楼市这一轮回暖，主要得益于“5·28”新政的实施，包括限购条件的放松、最低首付比例和房贷利率的下调等，有效降低了购房者的首付压力和置业成本，激发了市场购房热情。随着市场信心的逐步恢复，预计深圳楼市将继续保持良好发展态势。

中指研究院分析师孟新增向每经记者表示，目前全国二手房市场受益于“以价换量”，销售表现要持续好于新房。

深圳狙击二手炒房：二手房年增幅超过5%可以投诉

深圳宝安凤凰里小区业主的一纸“涨价檄文”，极有可能成为深圳楼市调控转向的导火索。 即将过去的2019年，全国楼市大部分低迷，仅有深圳、苏州等极少数城市热度持续，尤其是深圳，接连不断的利好政策，提振着二手房业主们的涨价信心。 然而当这种信心演变到极致，就出现了极端的现象，一些小区业主“抱团提价”，还发布诸多慷慨言论，招致了监管的注意。 截至目前，凤凰里、恒裕滨城小区已被深圳住建局点名，部分小区房源在安居客已下架，相关责任人被列入黑名单，限制了一些权利。 深圳业内人士指出，近期楼市炒作的风确实太过了，应该予以规范。 自2011年以来，限购、限贷等调控措施层出不穷，但大多针对新房进行管控，这次深圳对二手房业主出手，还是第一次。 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，深圳部分区域和项目火爆，不是购买力强大，而是炒作厉害，这已经引起了监管的注意，调控箭在弦上。 “房住不炒的精神不能违逆，二手房市场也不例外。 ”12月19日晚间，深圳市住建局表示，按照宏观调控的长效机制要求，二手房年增幅不超过5%。 如果出现二手房涨幅明显超过近期成交价格，市民可以向区房地产主管部门投诉。 业主们的野心12月17日，发生了一例可以载入房地产史册的事件，史上第一次，二手房业主因“控盘涨价”被约谈，相关责任人遭处罚。 这个被通报的小区是中粮凤凰里花苑，该小区位于深圳宝安区福永街道，于2016年建成，由8栋楼组成，总户数为1304户。 2015年开盘时，凤凰里的价格约为3.5万/平米，2019年1-11月，该小区成交均价约为4.7万元/平方米。 如果清楚深圳楼市这几年的行情，就知道这个价格远远跑输了大市。 过去四年间，深圳各区楼盘少则涨幅翻倍，多则翻两倍、三倍。 11月，深圳放松了豪宅线，二手房税收大减，眼看其他小区热火朝天地反价、提价，凤凰里小区的业主们着急了。 12月13日，这个小区的业主群管理组在微信群发布《告凤凰里全体业主书》，以“要打响资产保卫第一枪”的名义，号召所有业主集体涨价，“放盘价为5.6万至6.5万为界”，建议“急卖业主以5.5万为最低价”，如果低于5.5万，“即刻收盘，重新加价后再挂”。 这份告知书随后在网上不断流传，并最终导致监管出手。 这是第一个被官方正式通报的小区，但它并不是第一个“坐庄抬价”的。 最先传出“控盘涨价”的小区，是深圳湾“第一神盘”恒裕滨城。 11月底，恒裕滨城2期4栋的业主群里就上演了这么一出戏，“群里D户型业主听指挥，统一挂牌价到2600万，低于这个数不卖”、“反正都往2600万以上挂”、“下周2700万谢谢”。 该小区在2015年开盘时，售价约为10万元/平，如今挂牌均价突破24万元/平，部分热门户型已经逼近30万元/平。 类似“控盘”言论出现在很多小区。 龙华壹城中心，目前挂牌价格约为7万/平方米，而业主群有人表示，“现正常销售的二手房报价请不低于/平”，“无计划短时间出售的房产的若挂盘，价格不低于/平，低于此价格的，请配合调整价格”。 中海怡翠山庄也拟了一封告全体业主书，除了定价高低区别，与其他抬价告知书内容极其相似。 据21世纪经济报道记者调查，在业主群里发出类似涨价声音的小区，不下10个。 最早从恒裕滨城开始，蔓延到了宝安、龙华、龙岗等区的楼盘。 12月19日，住建部门再次通报，点名了恒裕滨城、凤凰里等小区。 目前，查看贝壳找房，中粮凤凰里所有二手房源已经下架，显示“共0套房源”在售，链家、中原地产、Q房网等中介平台也不例外。 李宇嘉认为，深圳业主集体护盘标志着，当房子占据家庭80%以上财富时，每个人想的是如何让这个财富增值和变现；但业主们的控盘涨价，违背了“房住不炒”的基本精神。 美联物业全国研究中心总监何倩茹认为，二手房是一个充分竞争的市场，“每个楼盘的价格是由市场来决定的。 小区业主集体抬高房价，使得该小区的价格脱离实际，是非常不理智的行为，只会导致该小区有价无市。 ”中原地产首席分析师张大伟指出，一般控盘涨价的人多为职业炒房客，但这波深圳不少普通业主也热情参与其中。 从博弈论角度，他认为，涨价不可能形成同盟，因为一旦有人低价放盘，所谓联盟就会土崩瓦解。 炒作底气何来？是什么在支撑业主们联手涨价？无风不起浪，深圳业主的炒房野心也是有来由的。 何倩茹表示，深圳二手房的行情，其实从今年年初开始已经出现，2月份粤港澳大湾区规划出台、8月份先行示范区的提出、以及11月取消“豪宅税”，这些都陆续刺激了二手房的成交行情，双方入市更积极。 在各种利好政策推动下，深圳作为热点城市，资金不断涌入，楼市随之上行，涨势明显，大量业主短期内资产净增数十万、乃至数百万。 11月中，深圳放松了豪宅线，引爆了年底的一波二手房行情。 深圳多位律师人士告诉记者，近期业主反价、违约严重。 据易居研究院11月《40城住宅成交报告》，对比北上广其他三个城市，深圳二手房11月成交价格也是一线城市中环比、同比涨幅最高的。 国家统计局数据显示，深圳二手房价格环比涨幅已经连续三个月位居全国前五，11月价格环比上涨1.4%，在全国排名第三，是一线城市里唯一一个价格上涨的城市。 据深圳中原地产统计，今年深圳二手房成交登顶三年新高，11月份突破8000套，全年成交超越2018年，环比上涨11.84%，同比上涨91.93%。 11月，深圳二手房成交均价突破6万元大关，达到元/平。 这是这个城市的二手房均价首次突破“6万”，创下历史新高，也远超北上广。 二手房市场变好，业主和中介通过微信群控盘、抱团抬价的操作也随之出现。 莱坊中国区战略咨询部高级董事陈铁东指出，业主们的做法，凸显了深圳住宅的紧缺。 深圳的产业格局及城市定位高，土地基本划拨给工业，新增住房供应有限。 另一边，深圳鼓励人才落户，相对其他一线城市来说，深圳的入户与限购门槛也是最低的，年轻的购买力是拉动深圳楼市的一大需求来源。 安居客房产研究院首席分析师张波指出，影响深圳楼市的主要因素仍然是购房者对于区域的未来预期，利好政策一波接一波，不但本地购房需求明显提升，外来的投资性需求也在聚集。 深圳业主们正是从中看到炒房的机会，想趁机谋利。 多名房地产业内人士指出，深圳业主不理智的行为表象之下，根本原因仍然是深圳住宅紧缺的事实，自住和投资需求放大，市场供需极不平衡。 双十二时，深圳突发新政，取消商务公寓“只租不售”，也是为了增加商品房供应，稳定供求关系。 调控呼之欲出？近期，从佛山到广州，各地楼市政策密集微调，就在人们对走向猜测纷纷时，12月10-12日，在北京召开的2019年中央经济工作会议再次明确“房住不炒”。 深圳当然不会是例外。 在土地市场已经出现了对冲性的调控。 11月22日，深圳土拍市场推出6宗住宅用地，都采用“双限双竞”模式，当天没有出现地王，还有一幅地流拍。 12月11日，深圳前海出让4宗地块，其中一块宅地就设定了9.9万元／平的销售均价限制，狙击高房价的信号已经很明显。 据中原统计，2019年1-11月，合计房地产调控次数高达554次，同比2018年同期的425次涨幅高达30%。 12月以来，房地产调控也已超过30次。 张大伟指出，近期部分城市的房地产出现了各种乱象，要市场稳定，必须针对这些乱象制定政策。 12月19日，深圳房地产业内传言，有关部门接下来将针对二手房成交和价格等出台新政，进行限制。 但截至目前，并没有得到证实。 李宇嘉判断，如若监管部门对二手房进行管控，将标志着深圳楼市调控开始由平稳转向偏紧，市场秩序大整顿开始。

广东多城下调二手房转让个税至1% 楼市降温之下政策微调引热议

财联社(广州，记者 陈业)讯，继肇庆、中山、珠海后，日前惠州也发布了通知，就调整二手房转让个人所得税、土地增值税核定征收税率，公开征求意见。 这份意见稿明确，个人(不包括个体工商户)转让二手住宅的个人所得税核定征收率调整为1%，个人(不包括个体工商户)转让二手非住宅的个人所得税核定征收率调整为1.5%。 对拍卖等特殊情形转让的，按相关税收政策规定执行。 同时，个人(包括个体工商户)转让二手非住宅的土地增值税核定征收率，调整为5%。 就上述调整，国家税务总局惠州市税务局在解读文件中称，“是为深入贯彻落实中办、国办印发的《关于进一步深化税收征管改革的意见》，进一步推进区域间税务执法标准统一，公平二手房转让税负，提升办税便利度，降低征纳成本，提高税法遵从度和社会满意度。 ”中指研究院广州分院研究主管陈雪强认为，此次惠州发布下调二手房转让个税及土地增值税意见稿，与近日广东省内多个城市发布调整二手房转让个人所得税及土地增值税政策，几乎如出一辙。 “自9月13日以来，广东省内已有肇庆、珠海、中山、阳江、茂名、湛江、汕尾、梅州、河源、韶关、清远等多个城市，相继发布了相关政策。 其中，肇庆、中山、珠海几个城市，均将二手房转让个税下调至1%。 ”陈雪强告诉记者。 广东省住房政策研究中心研究员李宇嘉表示，部分城市二手房市场并不活跃，二手房转让个税降到1%是在向市场释放一个信号，即降低二手房交易成本，希望市场保持一定的活跃度，通过二手房交易来带动新房，特别是一些换房需求，这对于活跃整个市场具有一定的效果，有助缓解目前市场下滑的预期。 值得关注的是，近期大湾区楼市降温态势明显。 乐有家研究中心监控数据显示，8月粤港澳大湾区楼市一、二手房成交齐跌。 其中，深圳、广州、东莞、惠州、中山、珠海、江门、佛山、肇庆九城累计成交一手住宅套，环比下跌18%，同比下跌42.1%；深圳、东莞、江门、佛山四城累计成交二手住宅套，环比下跌14.7%，同比下跌56.7%。 价格方面，据诸葛找房提供的数据，8月惠州、珠海的二手房成交均价环比小幅下跌，其中，珠海8月二手房成交均价为元/平方米，较7月元/平方米有所下降；惠州8月二手房成交均价为元/平方米，较7月元/平方米也有所下降。 楼市快速降温之下，大湾区部分城市下调二手房转让个税，是否意味着楼市调控小幅松绑？对此，贝壳广州研究院院长李茂喆表示，在目前楼市调控的大背景下，多城下调二手房转让个税，政策放松的意图较小，税收调整的意味更浓。 “其他城市大多执行的都是1%，这些调整的城市只是向其他城市看齐，保持一致。 ”李茂喆认为，下调二手房转让个税虽然有利于降低交易成本，但不至于改变目前市场趋势。 广东省体制改革研究会执行会长彭澎也认为，下调二手房转让个人所得税更多的是税率改革的措施，但是在“房住不炒”的政策大背景下，推出这样的措施，也显示出房地产调控具有一定的灵活度。 彭澎同时指出，虽然税率调整幅度较大、达到减半，但由于这一税种基数不大，因此对二手房交易影响有限。

首套房贷下调至4.95%、买房送奔驰，深圳楼市“破冰”

岁末年终，深圳个人住房按揭贷款利率出现了松动的迹象。

中证君了解到，近日，有部分中小银行下调了深圳地区的房贷利率，首套房贷款利率最低可至4.95%，二套房贷利率最低可至5.25%。 不过，占据房贷按揭市场绝大部分份额的国有大行，目前并未跟进下调房贷利率。

深圳个别银行下调房贷利率

中证君了解到，目前下调房贷利率的银行是少数。 “目前我们这边只有广发银行首套房贷利率是4.95%，二套是5.25%。 ”深圳福田区一房产中介陈凡（化名）告诉中证君。

陈凡说道，上一次调整是在今年5月，首套在LPR基础上上浮45BP，上调后，首套和二套利率分别是5.1%和5.6%，相当于100万元贷款月供首套相差92元，二套相差218元。

对此，中证君致电广发银行一福田支行求证，该行个贷客户经理表示，上周刚下调房贷利率，目前个人无房贷情况下，首套和二套利率分别是4.95%、5.25%。

对于放款速度，陈凡表示，这要跟办理业务的支行客户经理沟通，每个支行的情况都不一样，但最近基本上1个月左右可以办下来。

随后，记者又分别向几家国有银行以及平安银行、光大银行、北京银行进行了相关咨询。 上述银行个贷部门的工作人员均表示，目前还没有接到下调个人住房按揭贷款利率的通知，依然执行首套房5.1%、二套房5.6%的年化利率。

“如果其他银行有下调，理论上我们会跟进，但目前还没有接到相关通知。 ”一家股份制银行个贷部的相关负责人告诉记者。

记者了解到，几家国有银行住房按揭额度比较充足。 “提交资料完成过户抵押手续后，基本两周内可以完成放款。 ”中国银行某营业部个贷经理表示。

记者注意到，近期国内陆续有城市释放出房贷利率下调的消息。

贝壳研究院发布的重点城市主流房贷利率数据显示，11月监测的100多个城市主流首套房贷款利率为5.69%，较10月份回落4个基点；二套房贷款利率为5.96%，较10月份回落3个基点。

贝壳研究院发布的11月份百城银行房贷利率简报显示，11月，重点城市中约30%的城市下调利率，下调范围较上月扩大，主要覆盖长三角城市群、粤港澳大湾区。

新房花式促销

对于刚需购房者而言，近期的购房利好不仅是房贷利率下调，供应和选择也变多了。

12月11日，在深圳罗湖区某新盘认筹现场，人头攒动。

“今天看房和认筹的人很多，根本挤不进去。 ”一位带看中介告诉记者，该盘此次推400多套住宅，小户型起始总价低，认筹打95折，开盘再打95折，因此吸引了不少人看房。

临近年末，深圳不少开发商集中推盘入市抢收。 供应一多，卖方便“卷”起来了，促销花样层出不穷：有买房送车的，网签完成就送奔驰或特斯拉；有推秒杀“爆款”的，限量出售9.4折特价房20套；有制造“涨价焦虑”的，称“双十二闪购节结束当日价格上调1%”。

在供应助推下，市场成交也回暖。 数据显示，11月，深圳新房住宅成交5644套，环比上升19.8％。 中原研究中心数据显示，12月深圳预计有24个新盘入市。

二手房回暖

“感觉市场正在解封，开始有成交了。 ”深圳福田区一豪宅片区房产中介告诉记者，在二手房指导价政策出台后，市场已经冷了大半年。 近期，片区放盘和成交多了起来。

信贷政策利好也助推了成交。 “这两个月银行放款很快，贷款额度多的银行渠道，基本上半个月就能完成放款。 ”上述中介说道。

市场冷了大半年后，此前“傲娇”的业主心态也变了。 “诚心卖的业主愿意让价，放盘价1700万元的房子可以谈到1600万元，急卖降得更多。 ” 该中介说，该片区近期成交价比年初下降5%-10%。

数据显示，11月深圳二手住宅过户套数为2211套，环比上升37.8％。

价格则较此前的高峰期有所回调。 克而瑞研究中心指出，深圳2021年10月二手住宅小区售价较2021年1月趋势性下滑，二手房价格现已基本回归2019年底水平。